新城发展控股披露16 年上半年业绩。中期业绩较好，收入增长5.7%至93亿人民币。得益于较大的贡献（占比74.5%）来自上海、苏州和杭州的项目，期内毛利润增长30.7%，毛利率达到20.8%（上年同期为16.8%）。
　　剔除非经常性项目（例如出售一个从事物管服务的子公司的收益），归属于公司控股股东的主营业务盈利增长121%至3.06 亿人民币。近期股价反弹后，公司的16 年预期市净率已达到0.6 倍，相对于该股较低的净资产收益率，我们认为估值公允。同时考虑到长三角地区较高的政策风险，我们对该股维持持有评级。
　　支撑评级的要点
　　新城发展控股将合同销售额目标上调30%至520 亿人民币。上半年公司实现销售额280 亿人民币，相当于新目标的53.9%（同比增长144%）。
　　毛利率提高主要是因为上海、苏州和杭州项目的入账提高。期内毛利率通常较高的综合体项目贡献扩大，我们认为公司的利润率有望提高，预测16 年全年毛利率在22-25%的区间内。
　　公司发行了30 亿人民币的境内私募债，融资成本在4.7%-5.4%之间（低于2015 年私募债的6%）。我们认为16 年末公司的整体融资成本将从15 年的7.2%降至6.5%。
　　16 年上半年净负债率上升11.8 个基本点至83.8%，主要是因为公司在上半年大幅收购土地（总土地成本为75.5 亿人民币，其中绝大部分已在上半年支付）。下半年公司将获得更多现金回款，预计到年底净负债率将降至80%以下。
　　影响评级的主要风险
　　下跌：公司上半年在一些楼市热度较高的城市收购了地块，未来在这些城市的项目将面临较大的市场不确定性（例如苏州和南京）。高线城市占比较大将导致公司面临较为严峻的政策风险。
　　上涨：合同销售额增长超预期。
　　估值
　　我们将 16 年净资产值预测上调8.5%至每股3.66 港币，将目标价上调至1.28 港币，以反映出色的销售增长。该股目前股价较我们的16 年预期净资产值折让67%，对应0.6 倍2016 年预期市净率。我们认为估值公允，重申持有评级。