新城发展2016 年强劲的销售表现将支撑公司收入增长。我们据此调整盈利预测。考虑到2017 年的市场条件相较2016 年可能发生反转，我们预计合同销售收入增长为10-15%。由于公司在2016 年市场大热阶段大幅收购土地，我们预计净负债率将保持在80%以上。公司目前股价对应4.8%的2017年预测收益率以及0.9 倍2017 年预测市净率。由于公司利润率依然较低（虽已取得一定改善）且负债率维持高位，目前的估值是合理的。维持持有评级。
　　支撑评级的要点
　　2016 年公司取得合同销售额650 亿元人民币，同比增长103.8%，是公司调整后销售目标的1.25 倍。2017 年市场或将收缩，我们预计合同销售额同比增长10-15%。
　　由于平均售价增长且综合体项目的收入贡献上升，我们预计公司2016年毛利率可能达到22%左右（2016 年上半年为20.8%，2015 年为20.4%）。
　　由于公司大规模收地，预计2016 年底公司净负债率或上升至85%左右。
　　截至 2016 年底，公司旗下正在运营的吾悦广场已有10 家，其中5 家于2016 年第四季度投入运营。我们预计公司的租金收入在2017 年将获得可观增长。目前公司有12 家商场在建，预计将在2018 年或之前开张，为公司租金收入增长提供充足储备资源。
　　评级面临的主要风险
　　下行风险：公司核心布局城市若遭遇政策收紧将抑止合同销售额增长。
　　上行风险：深港通南向投资需求强烈。
　　估值
　　我们根据公司2016 年优异的合同销售表现调整盈利预测，将净资产价值上调至5.07 港币。公司股价目前对应0.9 倍2017 年预测市净率，提供4.8%股息收益率。估值合理，重申持有评级