支撑评级的要点
　　虽然公司核心业务所在的部分城市（例如苏州、南京和上海）面临政策调控，但新城发展控股2017 年依然制定了850 亿人民币的合同销售目标，即同比增长约30.6%。管理层表示，今年有约1,520 亿人民币的充足可售资源做支撑。鉴于2017 年约56%的去化率目标保守（2016 年约58%），管理层有信心能够达成销售目标。
　　截至 2016 年底未入账合同销售额超过500 亿人民币，因此公司拥有充足的储备资源，能够在2017 年实现稳健增长。管理层同时提到，未入账销售额的毛利率要高于2016 年报告毛利率（即23.4%）。管理层预计，未来凭借着经常性租赁收入的增加以及融资和建设成本的下降，毛利率将保持上涨。
　　新城发展控股2016 年共购入40 个地块，权益面积达760 万平方米（售出560 万平方米），权益土地成本为248 亿人民币。积极的扩张步伐导致净负债比上升5.3 个百分点。每股股息与2015 年持平，相对于核心净利润的派息率达到24.5%（2015 年为39.1%）。管理层提出，未来希望将派息率维持在30%左右。但由于过去几年的每股股息都较为平稳，我们预测2017 年的每股股息也会相对稳定，相当于21.0%的派息率。
　　评级面临的主要风险
　　上行风险：深港通南向投资需求强烈。
　　下行风险：公司核心布局城市遭遇政策进一步收紧。
　　估值
　　鉴于毛利率提升速度和合同销售目标好于预期，我们将净资产上调3.9%至每股5.3 港币，新目标价设定在1.85 港币。目前股价对应0.9 倍2017 年预期市净率和6.3 倍2017 年预期市盈率，2017 年预期股息收益率3.4%。估值公允，重申持有评级。