投资要点
　　全国布局的准一线房地产开发商。公司从长三角起步，已经跻身准一线房企之列，初步完成了全国布局。公司业务主要包括住宅开发、商业综合体开发、影视、儿童娱乐和金融等。公司持有A 股上市公司新城控股67.1%的股权。
　　持续补充土地储备，业务极具弹性。公司在过去几年持续增加土地储备，2017 年前三季度新增土储面积（全口径）超过同期销售面积数倍。且公司善于利用并购等方式控制拿地成本，地价占房价比例较低，楼面地价增长不明显。2017 年，公司销售额仍主要来自于长三角，但土地储备已经开始在全国均衡布局，预计未来增长主要依赖于新进入城市市场占有率的提高。
　　我们预计，2018 年后公司销售和业绩仍将维持较快的增长。此外，公司产品溢价能力较强，有利于维持公司较稳定的毛利率水平。尽管房价趋势走稳和拿地成本小幅抬高可能使得未来公司毛利率下降，但预计这一降幅会比较有限。
　　金融助力，城市综合体业务快速增长。公司最近三年来大幅发力商业综合体业务，快速推进各地“吾悦广场”的建设。到2017 年三季度，公司经营管理吾悦广场已达17 座，其中自持的14 座实现租金和管理费达5.3 亿元，在建项目则更多。同时，公司积极通过创新融资办法盘活存量资产，避免商业综合体业务占用过多资金。
　　优化管理体系，积极利用杠杆。公司树立了独特的价值主张和管理文化，不断寻求管理创新，并建立了完善的激励考核体系。由于拿地十分进取，公司净负债率在2017 年中期超过150%。但由于公司销售回款情况良好，经营规模较大，财务成本仍然维持在较低水平，融资渠道较为通畅。2017年，公司（当然包括子公司新城控股）债券发行利率一般在5%-7%之间。
　　未来只要公司销售回款稳定，即使资金成本由于市场因素略有上升，其幅度也不会太大。
　　风险因素。市场发生调整，导致公司销售速度放缓的风险；公司作为总部，承担较多费用，导致费用率偏高的风险；商业综合体的开发沉淀过多资金的风险。
　　盈利预测、估值及投资评级。我们预测公司2017-2019 年核心EPS 分别为0.35/0.61/0.71 元。公司经营态势进取，土地储备较为丰富，管理激励在业内颇具特色。我们测算，相对估值法参考价值为每股6.62 港元，NAV 绝对估值法参考合理价值为每股7.62 港元（已给予15%的NAV 折价），我们结合两种估值方法，给予公司7.12 港元的目标价格，首次给予公司“买入”的投资评级。