1H24 归母核心净利润同比下降4.7%，业绩符合市场预期华润置地公告1H24 业绩：收入同比+8.4%至791 亿元，归母核心净利润同比-4.7%至107 亿元，符合市场预期。中期派息同比提高1%至0.20 元。
经常性业务维持增长动力，加速业务结构优化。1H24 公司旗下商场零售额同比+21.9%（非重奢+25.7%、重奢+16.7%）、整体同店同比+7.5%（非重奢+10%、重奢+4%）；出租率较去年末边际提升0.8ppt 至97.3%，助力商场租金同比+9.7%至95 亿元。此外，公司轻资产管理收入同比+17.6%，与租金双轮带动1H24 经常性收入同比+9.0%至200 亿元，充分兑现业务结构调优，1H24 经常性业务对总收入/核心利润贡献分别已达25.3%/51.4%。
精益运营叠加非房贡献，财务盘面稳中精进。得益于其坚定去化库存、紧抓销售回款，经常性收入同步贡献稳定现金流，公司得以在适度补仓同时优化财务盘面：截至1H24 末，净负债率/扣预负债率维持33.6%/56.4%的低水平，现金短债比1.54x，稳居“三条红线”绿档；1H24 平均融资成本较去年末下行32BP 至3.24%的行业低位、信用优势进一步突显。
新房销售及结算利润率承压，但仍凭借优质土储彰显优于同业的韧性。公司1H24 合约销售同比-27%（对比百强同期-42%）、排名稳守第四1。由于售价承压项目进入结算周期，公司1H24 房开结算毛利率/核心利润率有所下滑，同比分别-4.6ppt/-3.0ppt 至12.4%/8.8%，但对比同业仍处前列。
发展趋势
增长换轨及资管转型能力齐备、步履坚定。在年内16 座商场新开业带动下，公司预计租金有望维持全年10%的同比增长，此外轻资产服务收入亦有望兑现双位数增长，一并助力全年经常性收入对股息及利息实现两倍覆盖。公司重申“大资管”业务之重要性，基于其充裕底层资产和优越管理能力，我们认为公司有望持续领跑消费类基础设施REITs 之发行扩募，为其补充现金流及利润的同时，助推公司作为“资管人”享受更为公允的定价。
充足可售资源护航现金流，已售未结支撑业绩兑现。公司2H24 可售货源质优量足（货值总计3687 亿元，其中72%为住宅、85%位于供求关系健康的一二线城市），有望持续为现金流回款提供支撑。公司计划开发销售型已售未结中1661 亿元将于下半年结算，有力支撑房开全年业务收入及利润规模，持续发挥业绩“稳定器”功用。
盈利预测与估值
维持盈利预测、跑赢行业评级，考虑到风险偏好变差，我们下调目标价15%至28.83 港币（7.0/7.0x 2024/25 P/E，上行空间38%）。当前交易于5.1/4.9x 2024/25 P/E，股息率7.3/7.5%。
风险
高端消费超预期外流；开发销售存货减值超预期。