本报告导读：
2024 年上半年公司增收不增利，毛利率仍处于下行通道；开发销售型业务暂时承压，而经常性收入业务稳健向好，在核心净利润中的贡献占比超过50%。
投资要点：
2024年上半 年公司开发销售型业务暂时承压，经常性收入业务稳健向好，增收不增利，维持增持评级。2024 年上半年，公司营收791.3亿元，同比上涨8.4%，归母净利润102.5 亿元，同比下滑25.4%；毛利率同比下滑3.4pct 至22.3%，其中开发销售型业务毛利率同比下降4.6pct 至12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2pct 至71.5%；净利率同比下滑5.9pct 至13%。维持2024~2026 年EPS 为4.42 元、4.88 元、5.39 元，维持增持评级。
开发销售型业务的开展坚持量入为出，后续可售资源充裕、业绩支撑强劲。2024 年上半年开发销售型业务营业收入591.3 亿元，同比上涨8.3%，占总收入的74.7%，公司预期下半年将结算1661.2 亿元，若计划达成，则全年开发销售业务结算收入将达到2252.5 亿元，同比上涨6.2%。另外，上半年公司累积销售金额同比下滑26.7%至1247 亿元，位列行业第4，且在20 个城市的市占率保持前5；新增11 宗土地储备，合计计容建筑面积202 万方，权益地价183.3 亿元，拿地投资规模同比收缩74%。截至6 月底，公司尚有物业开发土地储备4771.2 万方，若以上半年销售均价2.4 万元/平方米计算，则对应货值11417.1 亿元，后续可释放业绩充裕。
经常性收入业务在核心净利润中的贡献占比提升8.6pct 至51.4%。
2024 年上半年经常性收入业务营业收入同比上涨9%至200 亿元，贡献55.2 亿元的核心净利润，同比上涨14.4%，其中经营性不动产业务营业收入上涨7%至114.7 亿元，表现最为亮眼的是购物中心，租金同比上涨9.7%，出租率达到97.3%，评估增值33.2 亿元。同时，3 月华夏华润商业REIT 上市，至此公司已经构建了商业、有巢双REITs 平台，大资管业务转型将加速进行。
维持财务稳健，融资成本将至历史新低。2024 年上半年公司综合融资成本为3.24%，较年初下降32bp；积极拓展融资渠道，上半年以超短期融资券融资60 亿元，票面利率在1.98%~2.38%区间。
风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。