核心观点：
　　开发利润率承压，经常业务是稳定基石。根据公司中报，华润置地24年上半年实现营收791.3 亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5 亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4 亿元，同比-5%，核心净利率13.6%，高于23 年2.5pct。经常性业务（非开发）对于收入、核心净利润的贡献比例分别为25.3%、51.4%，同比提升0.1、8.6pct，经常性业务核心净利润率27.6%，同比提升1.3pct，抵消了开发利润率下行压力。
　　签约结构改善，前十城市贡献超6 成。根据公司中报，24 年上半年销售金额1247 亿元，同比-27%，权益销售金额860 亿元，同比-32%，根据业绩PPT，公司一线城市销售贡献38%，TOP10 城市贡献65%。
　　投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目。根据公司中报，24 年上半年拿地256 亿元，拿地力度21%，共获取11 个项目（包括大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体），拿地权益比例72%。
　　经营性不动产：经营效益稳中向好。根据公司中报，上半年公司投资物业收入114.7 亿元，同比+7%，其中购物中心、写字楼、酒店分别为94.8、9.5、10.4 亿元，同比分别+9.7%、-5.0%、-3.7%。24 年上半年在营面积合计1259 万方，同比+23.9%，购物中心零售额916 亿元，同比+22%，略高于租金增速。此外，公司放缓了部分项目的开店节奏。
　　盈利预测与投资建议。24 年上半年公司非开发业务业绩贡献过半，核心净利润规模稳定。我们预计24-26 年归母净利润312、316、337 亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%。参考可比公司进行分部估值，公司合理估值水平1934 亿元人民币，对应合理价值29.77 港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。