2024H1 核心净利润同比下降4.7%：2024 年上半年公司实现营业收入791 亿元，同比增长8.4%。其中，开发业务收入为591 亿元，同比增长8.3%；经常性业务收入为200 亿元，同比增长9.0%，收入占比提升0.2 个ppt 至25.3%。整体毛利率为25.2%，同比下降1 个ppt，主要由于开发业务毛利率下降4.6 个ppt 至12.4%。归母净利润同比下降25%至102 亿元，核心净利润人民币107 亿元，同比下降4.7%。公司宣派中期股息每股0.2 元，同比增长1%。
　　开发业务销售额保持韧性，土储结构优质：期内公司实现销售额1247 亿元，同比下降26.7%，权益比69%，签约面积同比下降25.7%至520 万方，均价同比降1.4%至23930 元/平。虽然整体销售受市场影响有所下降，但结构改善，年初库存签约占比50.6%，一线城市（含香港）占比提升8 个ppt 至38%，签约销售额排名稳居行业前四。期内公司新获取项目11 个，权益地价183 亿元，新增土储面积202 万方。截止2024 年6 月底，公司开发土储为4771 万方，67%的货值为2021 年及之后获取的项目，一二线城市面积占比仍超7 成；投资物业土储928 万方，其中购物中心占比73%，一线城市占比20%。优质充足的土储可保障公司3 年以上发展。截止期末，公司已售未签销售额为3214 亿元，其中1661 亿元计划于2024 年下半年结算。公司2024-2025 年可结算面积约3250 万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高质量稳健增长。
　　经常性业务收益利润贡献提升至51.4%，逐步成为公司业绩增长第二曲线：公司经常性业务，包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为115 亿元、59 亿元及26 亿元，同比分别增长7.0%、17.6%及0.8%。经常性业务营收贡献占比提升0.2 个ppt 至25.3%，核心利润贡献同比提升8.6 个ppt 至51.4%，占比过半。购物中心方面，公司上半年新开6 座，整体零售额同比增长21.9%至916亿元，同店增长7.5%，大幅优于市场平均水平。租金收入179 亿元，同比增长30%，整体出租率提升0.8 个ppt 至97.3%，租售比维持在12.5%合理水平。公司计划于2024 年下半年新开购物中心10 座，到2027 年末，在营购物中心将从2023 年底的76个增加至110 个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入9.5 亿元，同比下降4.9%，虽然行业面临下行压力，但公司整体出租率仍维持在74.8%高位。期内万象生活收入及核心利润均保持较高增速，分别达到17.1%及22.2%。期内公司华夏华润商业REIT 及有巢公募REIT 的累计年化分红率分别达到5.04%及4.06%。
　　债务结构持续优化，风险敞口行业低位：期内公司加权平均融资成本较23 年末下降32 个基点至3.24%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口进一步下降2.4个ppt 至2.0%。截至6 月末，现金短债比1.54 倍，融资储备短债比1.38 倍，总有息负债率38.9%，净有息负债率33.6%，三条红线维持绿档。公司财务依旧稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创历史新低。
　　目标价34 港元，维持买入评级：公司具备精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。截止期末，公司的资管规模较23 年末提升5.1%至4491 亿元，将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024 年-2026 年归母核心净利润可达259 亿元/275 亿元/286 亿元，分别给予开发及经常性业务2024 年5 倍及18 倍市盈率，目标价34 港元，维持买入评级。