事件：据克而瑞数据，华润置地1-11 月实现全口径销售额2291 亿元，权益口径销售额1582 亿元。
　　点评：销售稳中有进，紧抓投资机会布局核心土储，经营性业务稳步增长。
　　销售同比连续转正，行业排名再进一步：据克而瑞数据，2024 年1-11 月，公司实现销售额2291 亿元（全口径，下同），同比下降19.9%，较前十月同比降幅收窄2.5pct，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第三位，较2023 年排名提升1 位；实现销售面积995 万平米，同比下降17.5%；其中，10 月、11 月公司分别实现销售额310 亿元、258 亿元，同比分别增长12.4%、7.0%，环比分别为+83.4%、-16.8%，销售额同比回升趋势明显。2024 年下半年，公司总可售货源3687 亿元，其中85%位于一二线高能级城市，优质可售资源充足，年底销售旺季有望加大推货与营销力度，巩固销售回升趋势。
　　把握投资机会，核心土储充裕：2024 年上半年，公司稳健开展投资，新增土储建面202 万平米，于一二线城市投资额占比87%。截至2024 年6 月末，公司拥有总土储建面5699 万平米，其中开发业务土储建面4771 万平米，一二线城市建面占比超7 成。2024 年10-11 月，公司把握楼市回暖及核心城市供地机遇，于上海、广州、深圳、杭州四城新获取土储85 万平米，总地价414 亿元，其中于上海累计获取4 宗土地，总地价192 亿元，联合中国海外发展获取深圳南山区1 宗土地，总地价185 亿元，积极补充核心土储，为后续销售打下坚实基础。
　　商场保持快速扩张，资管业务稳步增长：截至2024 年6 月末，公司资管规模达4491 亿元，较23 年末增长5.1%，主要增长来自购物中心，其中在营购物中心数量达82 座，总建面1045 万平米，同比增长28.6%，整体出租率97.3%，保持高位，2024 年下半年，公司计划在北京、深圳等地新开约10 座购物中心，购物中心稳健发展为公司逐步向大资管业务转型奠定基础。目前公司旗下已搭建完成华润万象生活轻资产管理平台以及华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT 两个公募REITs 平台，打通资产价值释放通道。2024 年1-10 月，公司经营性业务累计收入387 亿元，同比增长13.1%，其中经营性不动产业务租金收入240 亿元，同比增长14.8%，“大资管”第二增长曲线贡献突出。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司2024 年前11 月销售额同比降幅较大等因素，我们下调公司24-26 年预测核心EPS 为3.64/3.72/3.88 元（ 原预测为3.94/4.09/4.47 元），现价对应24-26 年PE 核心估值分别为6.0/5.9/5.6 倍，公司经营稳健，核心土储充裕，资管业务稳步发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售与拿地不及预期，经营性业务表现不及预期，行业下行超预期等。