事件：华润置地公布2024 年业绩报告，2024 年公司实现营收2788 亿元（yoy+11.0%）；实现归母净利255.8 亿元（yoy-18.5%）；实现核心净利254.2 亿元（yoy-8.5%）。
　　营收双位数增长，盈利能力主因开发业务承压。2024 年公司实现营收2788.0 亿元（yoy+11.0%），各业务板块稳定增长，其中：开发业务实现营收2371.5 亿元(yoy+11.8%)；经营性不动产业务实现营收233.0 亿元（yoy+4.8%），轻资产管理业务实现营收121.3 亿元（yoy+14.0%）；生态圈要素型业务实现营收62.2 亿元（yoy+0.5%）。2024 年公司实现归母净利255.8 亿元（yoy-18.5%）；实现核心净利254.2 亿元（yoy-8.5%），公司盈利能力短期承压原因主要系开发业务高地价项目结转拉低公司整体毛利率水平：公司整体实现毛利率21.6%（yoy-3.6pct），主要受开发业务毛利率拖累（yoy-3.9pct 至16.8%）。
　　销售/投资规模稳居头部，拿地一二线投资占比94%。2024 年公司实现物业销售额2611.0 亿元（yoy-15.0%），排名行业第三，25 个主力城市市占率稳居前五。截至2024 年底，公司已售未结签约额为2319.7 亿元，能够覆盖2024 年开发业务营收0.98 倍，业绩蓄水池水位维持高位。拿地方面，公司坚持“量入为出”原则，合理把握投资节奏，全年获取项目29 个/权益投资人民币526 亿元/投资强度保持行业前三/一二线投资占比94%，截至2024 年底公司总土地储备约5194 万㎡。
　　商业运营势头强劲，第二增长曲线作用愈发显著。公司多元业务盈利能力稳健提升，一定程度上对冲了开发业务毛利率下滑带来的影响，其中经营性不动产业务毛利率同比提升0.4pct 至70.0%；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升1.1 个pct 至32.9%，经常性业务核心净利润达整体103.4 亿元，贡献占比同比增长6.3pct 至40.7%，第二曲线作用愈发显著。具体到业务层面：①购物中心实现零售额1953 亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，再创历史新高，截至2024 年底在营购物中心92 座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率95%+；②华润万象生活实现营收170.4 亿元（yoy+15.4%），核心净利润35.1 亿元（yoy+20.1%），市值及市盈率持续位居行业首位，轻资产管理行业竞争优势显著增强；③物业航道稳居行业第一梯队，截至2024 年底在管面积4.13 亿㎡，合约面积4.50 亿㎡。年内新拓展城市公共空间服务项目91 个，城市空间运营服务商转型不断加速。
　　现金充裕财务稳健，持续践行回馈股东承诺。截至24 年底，公司持有银行结余及现金1332.1 亿元（yoy+16.5%），净有息负债率31.9%，加权平均债务融资成本3.11%（较2023 年底-45BP），维持行业最低水平。
　　稳健的财务报表与充裕的在手现金为公司持续践行股东回报承诺奠定了基础，公司建议宣派2024 年末期股息每股1.119 元，计入中期股息每股人民币0.20 元，2024 年全年股息将每股人民币1.319 元，全年维持37%的派息率，持续践行回馈股东的承诺。
　　投资建议：公司多元业务蓬勃发展，有效对冲开发业务承压导致的盈利下滑，同时公司拿地聚焦确定性，开发业务盈利能力有望持续恢复。我们预计公司2025-2027 年收入分别为2954.3、3121.2、3301.2 亿元，归母净利分别为281.2、308.2、337.4 亿元。对应PE 分别为5.9x、5.3x、4.9x，维持“推荐”评级。
　　风险提示：盈利能力承压；费用管控不及预期；项目扩展不顺。