24 年核心净利润同比-8%、符合预期，经常性业务贡献占比达41%、并全覆盖分红。公司公告，24 年公司营业收入2,788 亿元，同比+11.0%；归母净利润256 亿元，同比-18.5%；核心净利润256 亿元，同比-7.9%，其中经常性业务核心净利润达103 亿元，同比+8.2%，其贡献占比达41%、同比+6pct；每股基本收益3.59 元，同比-18.4%。地产结算收入2,372亿元，同比+11.8%；地产结算面积1,065 万平，同比-10.0%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为21.6%、9.2%和9.2%，同比分别-3.5pct、-3.3pct 和-1.9pct；地产结算毛利率16.8%，同比-3.9pct；三费费率为8.2%，同比+0.6pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.2pct、-0.3pct、+0.7pct；投资收益3.9 亿元，同比-83.6%；IP 公允价值变动76 亿元，同比-4.6%；24 年末合同负债2,155 亿元，同比-19.5%，覆盖24 年地产结算收入0.91 倍。此外，公司拟派发末期每股股息1.119 元，全年每股股息1.319 元、同比-8.5%，对应分红比例（占比核心净利润）37%、同比持平，并经常性业务核心净利润首次全覆盖分红、覆盖比例提升至110%，股息率（2025/3/26 收盘价）5.5%。
　　24 年销售额2,611 亿元、同比-15%，拿地/销售额比30%、24 年11 月开始加速拿地。
　　24 年公司销售金额2,611 亿元，同比-15.0%；权益比例69%；销售面积1,134 万平，同比-13.3%；销售均价2.30 万元/平，同比-2.0%。24 年公司拿地面积393 万平，同比-70%；拿地金额776 亿元，同比-57%；拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%，主要由于拿地聚焦上海杭州等核心城市；公司自24 年11 月开始加速拿地，24 年11 月-25 年2 月平均拿地/销售金额比为104%。24 年末公司开发销售型土储4,390万平，其中一二线占比71%，约56%土储货值由2022 年及之后新获取项目构成；IP 土储804 万平，其中购物中心占比69%。此外，公司2025 年可售货值5,009 亿元，其中89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77%。
　　24 年商场零售额同比+19%、非重奢同比+27%，经营性收入233 亿元、同比+5%。1）商场方面，24 年末已开业92 座（24 年新开业16 座），其中71 座零售额排名当地前3；商场零售额1,953 亿元，同比+19.2%，同店同比+4.6%；其中非重奢占比62%，同比+2pct。
　　其中重奢零售额同比+8.7%，非重奢零售额同比+26.5%。24 年租管费193 亿元，同比+8.4%；租售比12.2%、同比-0.2pct；出租率97.1%，同比+0.6pct；毛利率76%，同比持平；经营利润率61.0%，同比+2.5pct。2）写字楼方面，24 年租金18.8 亿元，同比-8.7%；毛利率72.4%，同比-0.5pct；出租率75%。3）酒店方面，24 年收入20.7 亿元，同比-10.8%；毛利率11.4%，同比-6.1pct；入住率64%，同比+1pct。综上，公司24H 年IP 租金合计233 亿元，同比+4.8%。
　　三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至24 年末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率56.5%，净负债率仅32.4%，现金短债比1.9 倍；有息负债2,598 亿元，同比+11.8%；融资成本3.11%，较23 年末-45bp；有息负债账期6.7 年，处于行业高位，资金优势明显。至24 年末，公司已售未结金额2,320 亿元，覆盖24 年地产结算金额1.0 倍，助力未来业绩释放。
　　投资分析意见：经常性利润贡献超百亿，全覆盖分红、高股息价值提升，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”3+1”的商业模式，其中IP 综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司25-26 年归母净利润预测分别为258/260 亿元（原294/323 亿元)，并引入27 年为266 亿元，现价对应25 年PE6.6X，考虑到公司住宅开发方面土储优质，商业运营属于行业优质龙头之一并能贡献业绩压舱石，同时公司经常性业务核心净利润超百亿、并首次全覆盖分红，有助于提升分红持续性预期，目前股息率达5.5%，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。