事件：公司发布2024 年业绩公告，全年实现营收2788.0 亿元，同比增长11.0%；核心净利润254.2 亿元，同比下降18.5%。
　　营业收入稳健增长，多因素影响业绩表现。2024 年公司营业收入同比增长11.0%，其中房地产开发销售业务/经营性不动产业务/轻资产管理业务/生态圈要素型业务分别实现营业收入2371.5 亿元/233.0 亿元/121.3 亿元/62.2 亿元/，分别同比增长11.8%/4.8%/14.0%/0.5%。公司营业收入同比正增而归母净利润下滑的原因为：1）公司综合毛利率下降3.5pct 至21.6%； 2）应占合营企业投资收益同比减少28.0 亿元；3）财务费用同比增加14.4 亿元。
　　销售排名跃居行业前三，一二线投资占比超九成。2024 年公司签约销售额2611 亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至TOP3梯队，在25 个城市市占率稳居前五。公司坚持量入为出的投资原则，2024 年获取项目29 个，权益投资额526 亿元，投资强度保持行业前三，其中一二线投资占比94%，有效补充了核心城市的优质土储，为公司销售规模的平稳发展提供了坚实基础。
　　经营性不动产业务提质增效，资管业务加速打造第二增长曲线。2024 年公司购物中心实现零售额1953 亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，创历史新高。截至2024 年底，公司在营购物中心92 座，全年新开购物中心16 座，平均开业率超95%。在市场承压及竞争加剧的环境下，公司写字楼平均出租率75%，保持行业领先水平。酒店业务全年实现营收20.7 亿元，区域竞争优势持续巩固。2024年公司资管业务规模达4621 亿元，成功发行以青岛万象城为底层资产的消费基础设施类REITs，公司资管平台已初步搭建，持有优质资产众多，逐步向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。随经营性不动产业务及资管业务的逐步发展，其有望成为公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献来源。
　　账面资金充裕，融资成本压降。截至2024 年底，公司现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，净有息负债率同比下降0.7pct 至31.9%，加权融资成本同比下降45bp 至3.1%，维持行业最低水平。
　　盈利预测与投资评级：公司央企背景禀赋优势，房地产开发业务聚焦高能级城市；经营性不动产业务提质增效；资产管理业务向大资管业务转型，稳中求进，我们预计公司未来业绩稳中有升。考虑到近年来房地产市场下行以及行业竞争加剧，我们下调公司2025/2026 年归母净利润为284.3/313.9 亿元（原值为341.0/359.8 亿元），预测2027 年归母净利润为341.1 亿元，对应的EPS 为3.99 元/4.40 元/4.78 元，对应的PE 分别为5.9X/5.3X/4.9X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业景气度持续下行风险；调控政策放松不及预期、收紧超预期。