事项：
　　公司公布2024 年年报，全年实现营业额2788 亿元，同比增长11%；股东应占溢利255.8 亿元，同比下降18.5%；核心净利润254.2 亿元，同比下降8.5%；拟宣派2024 年末期股息每股人民币1.119 元，计入中期股息每股人民币0.20元，2024 年全年股息将为每股人民币1.319 元。
　　平安观点：
　　经常性业务利润贡献突破百亿大关：2024 年公司综合营业额2788 亿元，同比增长11%。其中，开发销售型业务营业额2371.5 亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营业额233 亿元，同比增长4.8%，轻资产管理业务营业额121.3 亿元，同比增长14%，生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5%。经常性业务收入合计416.5 亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%。全年股东应占溢利255.8 亿元，同比下降18.5%，核心净利润254.2 亿元，同比下降8.5%。其中经常性业务核心净利润103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3 个百分点至40.7%。
　　多因素致利润下滑，销管费用率改善：2024 年公司股东应占溢利增速低于营业额，主要源于：1）综合毛利率同比下降3.6 个百分点至21.6%，其中开发销售型业务毛利率同比下降3.9 个百分点至16.8%；2）其他收入、其他收益及亏损同比减少19 亿元；3）应占联合营公司投资之利润同比减少19.7 亿元；4）财务费用同比增加14.4 亿元，致财务费用率同比提升0.4 个百分点至1.1%；5）少数股东损益占比同比提升8.1 个百分点至24.1%。公司全年经营性不动产业务毛利率70%，同比提升0.4 个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率75.7%，同比持平；销管费用率4.9%，同比下降0.6 个百分点。
　　签约销售排名居前，资管规模不断扩大：2024 年公司签约销售额2611 亿元，同比下降15%，签约面积1134 万平米，同比下降13.3%，签约销售额行业排名跃升至第三。全年坚持量入为出，获取项目29 个，权益投资526 亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，有效补充核心城市优质土储。2024 年末公司资产管理规模4621亿元，同比增长8.1%，全年新开购物中心16 座，平均开业率超过95%，年末在营购物中心升至92 座，全年购物中心零售额1953 亿元，同比增长19.2%，同店增长4.6%。2024 年末总土储面积5194 万平米，其中开发销售型业务土储面积4390万平米，一二线城市面积占比71%。
　　债务结构持续优化，融资成本创出新低：2024 年末公司加权平均融资成本同比下降45 个基点至3.11%，维持行业最低梯队；平均债务期限延长至6.7 年；现金储备同比增长16.5%至1332 亿元；剔除预收款后的资产负债率55.6%，净有息负债率31.9%。
　　投资建议：由于公司投资收益减少、少数股东损益占比提升等超出预期，小幅下调公司2025-2026 年EPS 预测至3.77 元（原为3.97 元）、3.89 元（原为4.19 元），新增2027 年EPS 预测为4.17 元，当前股价对应PE 分别为6.3 倍、6.1 倍、5.7 倍。
　　公司作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力首屈一指，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）消费修复不及预期风险：若居民消费恢复有限，消费市场表现乏力，将对公司存量及新开商业形成冲击，对出租率、租金等产生不良影响；3）项目进程不及预期风险：公司商业项目、综合体、城市更新等开发周期较长，存在开业计划放缓、推进进程不及预期风险；4）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。