结转业绩稳健，经常性利润贡献过百亿，维持“买入”评级华润置地发布2024 年全年业绩。受行业销售下行影响，我们下调2025-2026 年并新增2027 年盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元（2025-2026 年原值为304.7、338.8 亿元），对应EPS 为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE 为5.9、5.4、4.9 倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
　　结转毛利率拖累业绩，派息率稳中有升
　　公司2024 年营收2788 亿元，同比+11.0%；归母净利润256 亿元，核心净利润254 亿元，同比-8.5%；毛利率21.6%，同比-3.6pct，其中开发业务毛利率16.8%，同比-3.9pct。截至2024 年末，公司资产负债率55.6%、净有息负债率31.9%、加权融资成本3.11%（同比下降45BP），现金及银行结存1332 亿元，同比+16.5%；全年每股股息1.319 元，派息率提升至37%。
　　经常性业务利润贡献占比提升，购物中心稳健扩张公司2024 年经常性收入416 亿元，同比+6.6%；经常性核心净利润103 亿元，同比+8.2%，收入和利润占比分别为14.9%和40.7%。其中（1）购物中心：租金收入193 亿元，同比+8.4%；两费占比同比-1.6pct，毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位；零售额同比+19.2%，出租率同比+0.6pct 至97.1%；2024 年新开商场16 座，总开业达92 座。（2）写字楼：租金收入18.8 亿元，同比-8.7%，出租率75%，全年EBITDA 成本回报率为6.4%。（3）酒店：收入20.7亿元，同比-10.8%，两费费率改善1.0pct 至17.7%。（4）华润万象生活：收入170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29 亿元，同比+23.9%。
　　销售排名进入前三，拿地稳健土储充裕
　　公司2024 年销售金额2611.0 亿元，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高，其中一线城市占比同比+9pct，在25 城市占率稳居前五。公司2024 年拿地29 宗，新增土储393 万方，权益面积282 万方，其中一二线占比94%。截至2024 年末开发销售土储达4390 万方，一二线城市占比71%；可售货源5009 亿元，其中89%位于一二线城市，住宅占比77%，已售未结转货值2935 亿元。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。