核心观点
　　2024 年公司实现营收2788.0 亿元，同比增长11.0%，实现归母净利润255.8 亿元，同比下降18.5%，实现核心净利润254.2 亿元，同比下降8.5%。期内公司增收不增利主因开发业务的结算利润率下行，带动综合毛利率较上年下降3.6 个百分点至21.6%。2 0 2 4年公司的销售与拿地规模均位居行业头部，销售金额排名第3、拿地金额排名第2。以购物中心为代表的经营性不动产运营持续向好，公司已依托多元资产组合、轻资产管理平台、公募R EI T 平台，完成大资管平台的搭建。包括经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务在内的经常性业务发展势头均好，202 4 年对核心净利润的贡献已超四成。
　　事件
　　公司发布2024 年年度业绩，全年实现营收2788.0 亿元， 同比增长11.0%，实现归母净利润255.8 亿元，同比下降18.5% ，实现核心净利润254.2 亿元，同比下降8.5%。
　　简评
　　收入稳步增长，结算利润率下行拖累业绩。2024 年公司实现营收2788.0 亿元，同比增长11.0%，实现归母净利润255.8 亿元，同比下降18.5%，实现核心净利润254.2 亿元，同比下降8.5 %。期内公司增收不增利主要因为盈利能力下降，期内综合毛利率较上年下降了3.6 个百分点至21.6%，主要受房地产开发业务拖累，结转毛利率下行3.9 个百分点至16.8%。
　　销售与拿地规模均位居行业头部。2024 年公司实现销售金额2611亿元，同比下降15.0%，规模位居行业第3，排名较上年提升1名。全年共获取29 宗优质土储，权益投资金额526 亿元，其中一二线城市占比94%；根据克而瑞统计，公司全年拿地总价6 9 2亿元，规模位居行业第2；拿地强度为26.5%，较上年下降2 9 .4个百分点。
　　经营性不动产运营效率持续向好，大资管平台及能力稳步建立。
　　期内公司的经营性不动产业务实现营收233 亿元，同比增长4 .8 %，毛利率70.0%，较上年提高0.4 个百分点；其中，公司的购物中心运营保持行业头部地位，截至2024 年年末在营数量达9 2 个，较上年末增长16 个，整体出租率达97.1%，较上年末提升0 . 6 个百分点；2024 年购物中心租金收入193 亿元，同比增长8.4 %，全年零售额达1953 亿元，同比增长19.2%，同店零售额同比增长4.6%。凭借包括购物中心、写字楼、酒店、文体代管等在内的多元资产组合，以及轻资产管理平台华润万象生活、公募REI T 平台　　华润商业REIT 和有巢REIT，公司的大资管平台已搭建完善，实现“投融建管退”的资本闭环；截至20 2 4 年年末，公司的资管规模达4621 亿元，同比增长8.1%。
　　经常性收入对业绩贡献已超四成。与经营性不动产同属经常性业务的轻资产管理、生态圈要素型业务同样实现稳步增长，2024 年营收分别达到121/62 亿元，分别同比增长14.0%/0.5 %。全年经常性业务营收共计41 6 亿元，同比增长6.6%，在营收中的占比为14.9%，较上年微降0.7 个百分点；经常性业务全年贡献的核心净利润达1 0 3亿元，同比增长8.2%，在整体核心净利润中的占比达40.7%，较上年提升6.3 个百分点。
　　下调盈利预测，维持买入评级。因开发业务的结算利润率短期仍存一定压力，我们下调公司的盈利预测， 预测2025-2027 年EPS 为3.65/3.79/4.05 元（原预测2025-2026 年EPS 为4.95/5.57 元）。公司开发业务规模稳居行业第一梯队，经常性业务打开第二增长曲线，维持买入评级与47.6 港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，重点城市的地产销售受居民收入预期、房价水平的综合影响，未来仍有恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
　　2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
　　3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。