2024 年核心净利润同比下降8.5%，营销及行政费用同比下降1.3%：2024 年公司实现营业收入2788 亿元，同比增长11.0%。其中开发业务收入为2372 亿元，同比增长11.8%；经常性业务收入416 亿元，同比增长6.6%，营收占比为15%。整体毛利率为21.6%，同比下降3.6 个ppt，主要由于开发业务毛利率下降3.9 个ppt 至16.8%。
　　营销及行政费用同比下降1.3 个ppt，营收占比下降0.6 个ppt，保持高效精益化运营。归母净利润同比下降18.5%至256 亿元，核心净利润人民币254 亿元，同比下降8.5%。全年派息每股1.319 元，下降8.5%，派息率维持37%。
　　开发业务销售额跃升行业第三，土储充足结构优：期内公司实现销售额2611 亿元，同比下降15%，权益比69%，签约面积同比下降13.5%至1134 万方，均价同比降1.9%至23032 元/平。虽然整体销售受市场影响有所下降，但跑赢大市，签约销售额排名跃居行业第三。25 个主力城市市占率稳居前五，31 个项目当地销售排名前三，品牌影响力及市占率持续扩大。期内公司新获取项目29 个，权益地价527 亿元，新增土储面积393 万方。截止2024 年末，公司开发土储为5194 万方，44%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比仍超7 成；投资物业土储804 万方，其中购物中心占比69%，优质充足的土储可保障公司3 年以上发展。截止期末，公司已售未结销售额为2935 亿元，其中2464 亿元计划于2025 年结算；2025-2026 年可结算面积约2360 万方，其中85%位于一二线城市，丰富优质资源保障公司业绩稳健增长。
　　经常性业务核心净利贡献提升，增长第二曲线持续发力：公司经常性业务包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为233 亿元、121 亿元及62 亿元，同比分别增长4.8%、14%及0.5%。经常性业务营收贡献占比下降0.7 个ppt 至14.9%，核心利润贡献同比提升6.3 个ppt 至40.7%。购物中心方面，公司在营购物中心数量增加16 座至92 座，整体零售额同比增长19.1%至1953 亿元，同店增长4.6%，优于市场平均水平。租金收入179 亿元，同比增长8.4%，整体出租率提升0.6个ppt 至97.1%，租售比维持在12.2%合理水平。预计至2028 年末，公司在营购物中心将增至116 个，推动市场地位及业绩贡献稳步提升。期内写字楼租金收入18.8 亿元，同比下降8.7%，虽然行业面临下行压力，但公司整体出租率仍维持在75%高位。
　　期内万象生活收入及核心利润均保持较高增速，分别达到15.4%及20.1%。期内公司华夏华润商业REIT 及有巢公募REIT 的累计年化分红率分别达到5.08%及4.06%。
　　债务结构持续优化，风险敞口及融资成本行业低位：期内公司加权平均融资成本较23 年末下45 个基点至3.11%，维持在行业最低梯队，平均债务年限延长至6.7 年。
　　截止期末，非人民币净负债敞口进一步下降0.5 个ppt 至3.9%，融资储备短债比1.46倍，总有息负债率39.6%，净有息负债率31.9%，三条红线维持绿档。公司债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创历史新低，财务依旧稳健。
　　目标价34 港元，维持买入评级：公司具备精益化运营能力和稳健的财务结构，签约销售额跃升行业第三，市占率不断提升。截止期末，公司的资管规模同比提升8.1%至4621 亿元，将助力公司在新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2025 年-2027 年归母核心净利润可达235 亿元/246 亿元/269 亿元，分别给予开发及经常性业务2025 年5 倍及18 倍市盈率，目标价34 港元，维持买入评级。