毛利率触底反弹，维持派息水平。1H25，物业交付增加带动公司物业开发收入同比增长25.8%至744 亿元（人民币，下同），整体收入同比上升20.0%至949 亿元。物业开发结算毛利率回升3.2 个百分点至15.6%，整体毛利率同比升1.7 个百分点至24.0%，毛利/净利润分别同比升29.3%/16.2%至228/119 亿元。扣除分拆房托及其他一次收益影响，核心利润约同比降6.6%至100 亿元。公司建议中期每股派息维持在0.2 元，派息率微升1 个百分点至14%。
　　杠杆维持低位，融资成本下降。2025 年6 月底有总息负债率/净有息负债率40.7%/39.2%（2024 年底：39.6%/31.9%）。加权平均融资成本进一步下降32 个基点至2.79%，为行业最低水平（2024 年底：3.11%），同时平均债务期限维持在约6.4 年，而非人民币净负债敞口占比仅4.0%（2024 年底：3.9%）。
　　非房产业务表现稳定。上半年合同销售额为1,103 亿元，同比降11.6%，但销售均价同比升11.9%至26,777 元，公司计划下半年可售资源3,894 亿元，以40-50%去化率估算，我们预计全年合同销售约2,660-3,050 亿元。
　　资产管理规模较2024 年末上升4.6%至4,835 亿元，购物中心占约65%。购物中心/写字楼/酒店经营收入约为104/8.2/8.7 亿元，同比+9.9%/-14.2%/-16.3%。截至6 月底在营购物中心95 个，公司预计到2028 年末在营购物中心增加至114 个，我们预计未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长。
　　维持买入。华润置地负债率维持在行业低位，财务成本持续下降，我们相信叠加毛利率触底，有望缓解行业波动影响，并在未来带来利润增长。同时上半年并表口径已售未结合同销售额为2,378 亿元，当中1,595 亿元将于2H25 结算，已基本锁定我们全年的收入预测。我们维持 2025-2027 财年的盈利预测，但鉴于潜在的利润率改善，我们预计长期盈利前景会更好。我们维持买入评级，将目标资产净值折让从 40% 缩小至 35%，并据我们新的估计资产净值，调整目标价至 35.30 港元（原31.68 港元）。