收入利润稳增，购物中心经营质效双增，维持“买入”评级华润置地发布2025 年中期业绩。公司上半年营收利润实现增长，结转毛利率逆势提升，经常性业务质效双增。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为289.9、317.0、349.1 亿元，对应EPS 为4.07、4.45、4.90 元，当前股价对应PE 为7.0、6.4、5.8 倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
　　收入利润增长，结转毛利率逆势提升
　　公司2025H1 营收949.2 亿元，同比+19.9%；归母净利润118.8 亿元，同比+16.2%；核心净利润100.0 亿元；毛利率24.0%，同比+1.8pct，其中开发业务毛利率15.6%，同比+3.2pct。截至上半年末，公司资产负债率55.3%、净有息负债率39.2%、加权融资成本2.79%，较年初-32BPs；中期每股股息0.2 元，同比持平。
　　经常性业务利润贡献超六成，购物中心经营质效双增公司2025H1 经常性收入205.6 亿元，同比+2.5%；经常性核心净利润60.2 亿元，同比+9.6%，核心净利润贡献占比60.2%。其中（1）购物中心：租金收入104.2亿元，同比+9.9%；两费占比同比-2.0pct，毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%；零售额同比+20.2%，同店+9.4%，出租率较年初+0.2pct 至97.3%。（2）写字楼：租金收入8.2 亿元，同比-14.2%，出租率同比-0.5pct 至74.5%，预计全年EBITDA 成本回报率为4.3%。（3）酒店：收入8.7 亿元，同比-16.3%，两费费率改善0.8pct 至16.6%。（4）华润万象生活：营收85.24 亿元，同比+6.5%；归母净利润20.30 亿元，同比+7.4%，购物中心毛利率78.7%，同比+6.2pct。
　　销售排名稳居前三，拿地积极城市能级较高
　　公司2025H1 销售金额1103.0 亿元，同比-11.6%，排名稳居前三，其中一线城市销售占比同比+8pct 至46%，在15 城市占率排名前三。公司上半年拿地18 宗，新增土储148 万方，权益面积128 万方，总地价447.3 亿元，拿地强度40.6%，其中一二线占比100%。截至上半年末开发销售土储达4119 万方，一二线城市占比70%；可售货源3894 亿元，其中88%位于一二线城市，住宅占比72%，已售未结转货值3064 亿元。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。