收入利润稳增，购物中心经营质效双增，维持“买入”评级华润置地发布2025 年12 月运营数据。公司上半年营收利润实现增长，结转毛利率逆势提升，经常性业务质效双增。在地产销售数据下行、公司减值压力增加的情况下，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为217.1、240.7、263.7 亿元（前值289.9、317.0、349.1 亿元），对应EPS 为3.05、3.37、3.70 元，当前股价对应PE 为8.8、7.9、7.2 倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
　　销售排名稳居前三，12 月销售数据超预期增长公司2025 全年实现销售金额2336.0 亿元，同比-10.5%，排名稳居前三；实现销售面积922.5 万方，同比-18.6%；销售均价25322 元/平，同比+9.9%。其中12月单月公司销售金额和面积同比分别+28.1%、+29.1%，其中深圳湾澐玺开盘首日去化130 亿，北京润园开盘首日去化35 亿，上海外滩瑞府和澐启滨江也在12月加推，一线城市销售额占比较大。
　　拿地积极，投资城市能级较高
　　公司2025 全年拿地33 宗，对应规划建面339 万方，土地总价917 亿元，其中权益拿地金额683 亿元，拿地权益比74%；拿地均价达27024 元/平，拿地强度达39%。分结构来看，公司在一线城市拿地占比66.6%，二线城市占比28.3%，项目整体安全垫较高。
　　经常性收入稳中有升，华润有巢REIT 成功扩募上市公司2025 全年实现经常性收入511.5 亿元，同比+6.5%；其中经营性不动产（购物中心+写字楼+酒店）租金收入329.4 亿元，同比+12.8%。公司12 月单月实现经常性收入52.9 亿元，同比+0.8%；其中经营性不动产租金收入30.1 亿元，同比+9.4%。2026 年1 月，华润有巢REIT 扩募上市仪式成功举行，此次扩募为华夏基金华润有巢REIT 的首次扩募，配售价格2.53 元/份，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329 亿元（不含募集期利息），资金扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下优质资产上海马桥项目。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。