业绩增长31%，派息率提升至55%：2023 全年，公司实现营业收入148 亿元，同比+23%；归母净利润29.3 亿元，同比+33%；核心净利润29.2 亿元，同比+31%；核心净利率19.8%，同比提升1.3 个百分点，主要是毛利率31.8%，同比提升1.7 个百分点。此外得益于管理效率提升，管理费率6.8%，同比下降2.3 个百分点。2023 年，公司加权ROE 为19.3%，同比提升3.5 个百分点。
　　公司重视股东回报，2023 年每股派息0.704 元，同比+60%；派息率55%，同比提升10 个百分点。
　　住宅物管收入稳步增长：2023 年，公司两大主营业务住宅物管和商写运管的收入占比分别为65%和35%，毛利占比分别为36%和64%，住宅物管仍是收入贡献主力。2023 年，公司住宅物管收入为96 亿元，同比+23%；毛利率17.5%，同比下降1.4 个百分点。收入增长主要来自于在管规模的增长，2023 年末，公司住宅物管在管面积为3.70 亿㎡，同比+25%。细拆构成，核心业务收入占比提升但毛利率微降，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比分别为75%、16%、9%，而毛利率分别为13.6%、26.7%、55.0%。
　　商写运管毛利率显著提升：2023 年，公司商写运管收入为52 亿元，同比+23%；毛利率58.4%，同比提升7.7 个百分点。细拆构成，购物中心和写字楼的收入占比分别为63%和37%，收入同比增速分别为31%和11%，毛利率分别为71.9%和35.6%，毛利占比分别为77%和23%。2023 年末，公司在营购物中心项目数量增至101 个，管理面积1097 万㎡，同比+19%；在营重奢项目数量增至13 个，仍排名行业第一；零售额排名当地市场前三的项目数量增至82个，占比微升至81%。
　　投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025 年归母净利润分别为36.5/44.1 亿元（原值为36.5/45.1 亿元），对应每股收益分别为1.60/1.93 元，对应当前股价PE 分别为13.3/11.0 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：第三方外拓进展缓慢导致规模扩张不及预期；消费复苏缓慢导致购物中心经营业绩不及预期；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。