2024 年3 月26 日，华润万象生活发布2023 年全年业绩公告；公司2023 年实现主营业务收入147.67 亿，同比+22.9%，核心净利润29.2 亿，同比+31.5%；董事会决议期末派息每股人民币0.481 元，同比+54.2%，派息率提升10%至55%。
　　营收快速增长，盈利能力提升，管理增效。报告期内，公司主营业务收入147.67 亿，同比+22.9%，主要因物业管理板块收并购公司财务并表及市场化外拓，在管建筑面积增加带来的增长；及在管购物中心规模和业绩提升，另商业运营管理服务部分收入增加。盈利能力方面，报告期内公司毛利率达到31.8%，较去年同期提升1.7 个百分点：拆分业务看，住宅物业管理业务毛利率17.5%较去年同期下降1.4 个百分点，主要由于增值服务收入占住宅物业管理服务（于本集团各分部中毛利率较高）收入的比例较过往期间下降所致；但商业运营业务分部毛利率达到58.4%，较去年同期上升7.7 个百分点，得益于商业运营服务经营杠杆效应加强，收入持续增长带动板块毛利率提升。此外，公司报告期内行政开支9.50 亿，同比减少9.8%，主要因控费增效成果显著以及收并购整合后实现了管理效率的提升。
　　商业板块规模与效率齐升。截至报告期末，公司在营购物中心已达101 座，2023 年实现零售额人民币1812 亿，同比+43.3%，其中定位重奢购物中心13 座，位列行业第一；项目储备方面，2023 年新签商业轻资产外拓项目14 个，购物中心总储备项目达83 个；在规模扩张的同时，公司商业运营效率也在持续提升，报告期内，公司业主端经营利润率同比提升5 个百分点至64.7%。
　　此外，公司写字楼业务继续深化「稳存量、拓增量」策略，收入由2022 年的17.32 亿提升至2023 年的19.28 亿，同时出租率逆市上扬，较2022 年底提升3.2 个百分点至83.9%。
　　物业板块规模快速增长，增值服务结构优化。截至报告期末，公司来自物业管理服务的收入为72.45 亿，同比+30.0%，占总收入49.1%，收入的增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加。截至报告期末，公司在管住宅及其他非商业物业项目数1731 个，在管总建筑面积为3.55 亿方，较去年同期增加0.7 亿方。增值服务方面，针对开发商的增值服务期内实现收入8.29 亿，同比-14.8%，主要因开发商整体开发及交付进度影响，交付与营销服务收入下降；社区增值服务期内实现收入15.26 亿，同比+21.5%，主要因华润集团及华润置地优势产业资源，向物业住户提供的装修服务、管家服务及润物直选业务的快速增长。
　　投资建议：公司2023 年收入和实现业绩高速增长，拆分来看，各项核心业务规模稳步增长、利润率持续提升，我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、充足在手现金及高效率及高性价比重磅并购落地共同带来。公司商管业态的优势有望长期保持，同时账面充沛的资金也为后续扩张留有充足余地。此外，公司考虑到宏观环境变化、房地产行业下行带来的影响我们小幅调整2024、2025 年EPS 至1.59、1.90 元/股（前值1.67、2.16 元/股），引入2026 年EPS 预测2.23 元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。