核心观点：
　　业绩好于预期。公司发布2024 年中期业绩公告，24H1 公司实现营收79.6 亿元，同比+17%；核心利润17.7 亿元，同比+24.2%。24H1 整体毛利率34%，其中非商业务、商管业务毛利率18.9%、60.9%。24H1中期派息0.279 元/股，特别派息0.575 元/股，合计派息总额19.5 亿元，派息规模/24H1 核心净利润约110.4%，高派息提升股东回报。
　　非商业态量驱为主。24H1 公司非商业务收入51 亿元，同比+13.8%；24H1 环比23H2 下降12%，也是公司上市以来首个半年度环比下降。
　　期内非商基础物管收入39.8 亿元，同比+15.4%，拆解量价上，主要还是依靠量的驱动为主。24H1 非商业态在管面积3.8 亿方，同比+20.8%；净增在管2745 万方，是非商基础物管增长的主要驱动力；其中城市空间净增1898 万方，是非商面积主要增量来源，也是期内非商单面积坪效继续下行的因素（城市空间大面积、低坪效）。
　　商管业务整体稳健。24H1 公司商管业务收入28.5 亿元，同比+23.4%；24H1 环比23H2 基本持平。其中购物中心收入18.9 亿元，同比+34%，环比23H2 略增3.4%。写字楼业态24H1 收入9.6 亿元，同比+6.6%，环比23H2 下降6.7%，环比降幅相对明显，可能为：其一，写字楼期内净增面积仅41 万方，为21 年来半年度净增新低，增量不足；其二，存量项目整体出租率也有下行，可同比出租率下降2.6pct；全口径出租率同比下降6.8pct；出租率下行影响到了相关经营收入的获取。
　　盈利预测与投资建议。预计公司24-25 年营收174/200 亿元，同比为+18%/+15%；归母净利润36/43 亿元，同比为+23%/20%。当前估值处于历史低位，具备性价比。给予24 年PE=18X，对应合理价值713亿港元(汇率0.91)，每股合理价值31.22 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示。应收款项减值风险，收并购业务整合或存风险，商管运营能力或受主力店或其他租户影响。