核心观点
　　2024 上半年公司实现营收79.6 亿元，同比增长17.1%；实现归母净利润19.1 亿元，同比增长36.0%；实现核心净利润17.7 亿元，同比增长24.2%。
　　业绩增速大于营收增速主要由于综合毛利率的提升、期间费用率下降和投资物业公允价值变动收益的增加。物管板块来看，公司规模稳中有升，期末物管合约面积4.5 亿方，在管面积4.0 亿方，合管比1.12；期内第三方外拓面积2433 万方，其中88%来自城市公共空间业态。公司继续巩固自身的商管龙头地位，在营购物中心数量达108 个，2024 上半年零售额同比增长19.7%至1007.1 亿元，出租率维持在96.7%的高位；重奢购物中心数量共13 个。公司加大股东回馈力度，宣派中期股息同比增长25.1%，中期派息率稳定在36.0%水平。
　　事件
　　公司发布2024 上半年业绩，2024 上半年公司实现营收79.6 亿元，同比增长17.1%；实现归母净利润19.1 亿元，同比增长36.0%；实现核心净利润17.7 亿元，同比增长24.2%。
　　简评
　　业绩保持高增，盈利能力提升。2024 上半年公司实现营收79.6 亿元，同比增长17.1%；实现归母净利润19.1 亿元，同比增长36.0%；实现核心净利润17.7 亿元，同比增长24.2%。业绩增速大于营收增速主要由于：
　　1）盈利能力提升，综合毛利率较去年同期提升0.8 个百分点至34.0%，主因商业航道毛利率较去年同期提升2.4 个百分点至60.9%。2）投资收益提升，主因物业公允价值评估值变动收益1.2 亿，同比增长450.3%。
　　3）降本增效成果显著，上半年期间费用率合计7.3%，较去年同期下降1.6 个百分点。
　　在管规模稳中有升，公共空间外拓表现亮眼。2024 上半年公司物业航道营收51.0 亿元，同比增长13.8%；毛利率为18.9%，较去年同期下降1.2个百分点，主要由于社区空间物业管理服务分部的毛利率下降。截至2024 年上半年，公司物管合约面积4.5 亿方，较去年年底增长4.9%；在管面积4.0 亿方，较去年年底增长7.6%，合管比为1.12。公司保持较高的第三方外拓力度，2024 上半年第三方外拓面积2433 万方，同比下降13.9%，其中有88%来自城市公共空间业态。社区增值服务增速亮眼，五大业务中的一呼管家/ 润物直选2024 上半年营收增速分别达57.5%/49.6%。
　　商管龙头地位巩固，购物中心业务贡献过半毛利。2024 上半年公司商业航道营收28.5 亿元，较去年同期增长23.4%；板块毛利率60.9%，较去年同期提升2.4 个百分点，主要由于购物中心业务毛利率较上年提升0.7个百分点至72.5%；购物中心业务毛利共13.7 亿元，占上半年公司总毛利27.0 亿元的五成以上。公司在管购物中心数量较上年增加7 座至108座，其中85 个项目零售额排名当地前3；在营重奢购物中心共13 个，零售额同比增长9.6%。
　　2024 上半年在营购物中心零售额1007.1 亿元，同比增长19.7%；业主端租金收入125.7 亿元，较去年同期增长38.8%；购物中心平均出租率维持在96.7%的高位；2024 下半年公司计划新开14 个购物中心，商管规模将保持高增。2024 上半年内公司在管写字楼数量增长11 个至206 个；受新项目入市影响，提供运管服务的25 个写字楼的出租率下降6.8 个百分点至77.1%。
　　持续加大股东回馈力度。公司宣布派发中期股息人民币0.279 元/股，中期派息率稳定在36%水平，以中期业绩公告日前收盘价计算的中期股息率为1.2%。公司同步宣派特别股息0.575 元/股，折合股息率2.8%。
　　维持盈利预测和买入评级。我们看好公司作为商管龙头地位持续巩固，物管规模亦持续增长，维持此前盈利预测，预计公司2024-2026 年EPS 为1.62/1.98/2.35 元，维持买入评级和目标价35.72 港元不变。
　　风险分析
　　1）物管规模增长不及预期。物管业务方面，公司2022 年在管规模取得大幅增长，主要来源于收并购，而市场上可供选择的优质标的数量有限，公司未来可能在与其他意向收购方竞争的过程中不占据优势；而当前地产开发销售规模下降的背景下，物管第三方外拓竞争压力加剧，公司第三方外拓可能受阻，从而导致物管规模可能无法持续快速增长。
　　2）并购整合效果不及预期。公司凭借收并购快速实现物管规模扩张，在收并购项目的投后整合过程中可能存在收缴率不及预期、原有团队融合不畅等问题，导致收并购项目未来的营收及利润贡献可能不及预期。
　　3）在营商场经营效率不及预期。受经济形势波动影响，居民的收入水平及收入预期可能有所波动，从而可能影响线下消费热情，继而导致公司的在营购物中心经营效率不及预期，从而影响到公司商场的管理收入。