事项：
公司发布2024 年中期业绩公告，2024 年上半年实现营业收入75.97 亿元，同比增长17.1%；毛利润27.03 亿元，同比增长20%，毛利率34%，同比提升0.8pcts；归母净利润19.08 亿元，同比增长36%。
评论：
购物中心毛利率提升至72.5%，贡献50.7%的毛利润。1）公司上半年新开业7 座购物中心，均定位中高端，新项目开业及强大的商管能力保障营收、毛利同比分别增长34.1%、35.4%，购物中心业务持续高增。2）公司在管购物中心108 个，46 个项目零售额排名当地第一，85 个排名当地市场前三，分别较23年增加6、3 个。3）公司在管购物中心零售额同比增长19.7%，可同比增长7.6%，分项目来看，重奢项目同比增长9.6%（可同比4%），非重奢项目同比增长26.7%（可同比10%）。公司商管能力再次得到印证，合作品牌品类丰富、数量多，有合理灵活的租金策略以及丰富的品牌孵化经验，基本为品牌合作首选，并且绑定深，离场成本高，在管购物中心均位于重点城市核心区域，在当前情况下“区位+品牌”优势突出，期间到访客流突破6.4 亿人次，同比增长25%，保障购物中心业绩持续增长，平均出租率96.7%，可同比项目租金坪效增长2.9%，业主租金收入增长19.7%（可同比6.7%）。4）公司下半年计划新开业14 个购物中心，且下半年为传统旺季，24 年业绩增长有保障。
物管收缴率微降，营收仍保持增长。24 年H1 物管毛利率下滑1.2pcts 至18.9%，基本符合预期，主因收缴率下滑以及品质提升投入成本增加，收缴率为81%，较去年同期下滑2pcts。公司应收账款及应收票据减值拨备较年末增加34.7%至1.11 亿元。公司在管面积持续增长使营收同比增长13.8%，合约面积、在管面积分别为3.98、4.46 亿平，合约面积不断转化支撑物管营收增长。
写字楼出租率下滑，营收增速放缓。2024 年H1 写字楼在管面积1523 万平，合同面积1939 万平，营收9.6 亿元，同比增长6.6%。受新项目入市影响及城市写字楼空置率提升，出租率下降6.8pcts 至77.1%，可同比下降2.6pcts。
中期派息同比提升25.1%，特别派息提升2023 年派息率至100%，高派息积极回馈股东。1）公司提质增效，管理及销售费率持续下降，2024 年H1 管理及销售费率为6.5%，同比下降1.5pcts。2）2024 年中期每股派息0.279 元，同比增长25.1%；并宣派特别股息每股0.575 元，提升2023 年派息率至100%。
投资建议：公司作为商管龙头，购物中心业绩持续高增，运管能力已被反复印证。公司在管购物中心业绩稳定性强，当前零售额、租金、租金坪效仍保持增长，随着下半年大量新项目开业，未来业绩还将持续增长。我们预计2024-2026年公司EPS 分别为1.58、1.88、2.25 元，基于剩余收益模型，测算当前公司合理市值约为780 亿港元，目标价调整为34.2 港元（前值为37.5 港元），对应2024 年20 倍PE，维持“推荐”评级。
风险提示：项目接管进度不及预期，物业收缴不及预期，居民消费不及预期。