华润万象生活发布2024 年上半年业绩公告；公司2024 年上半年实现主营业务收入79.57 亿，同比+17.1%，股东应占核心净利润17.66 亿，同比+24.2%；董事会决议中期派息每股人民币0.279 元及特别股息每股人民币0.575 元。
营收增长，盈利能力持续提升，管理增效
2024 年上半年公司实现主营业务收入79.57 亿，同比+17.1%，主要因管理规模持续增加，带来的商管运营服务和物业管理服务板块收入稳健增长。盈利能力方面，2024 年上半年公司毛利率为34%，较去年同期提升0.8 个百分点：拆分业务看，物业航道业务整体毛利率18.9%，较去年同期下降1.2 个百分点，主要由于社区空间物业管理服务分部的毛利率下降所致，而社区空间分布毛利率下降主要因为：1.在服务品质上投入成本；2.受房地产行业影响，毛利率较高的非业主增值服务业务占社区空间物业管理服务收入比例同比下降；商业运营业务分部毛利率达到60.9%，较去年同期上升2.4 个百分点，主要因为商业运营服务规模扩大，经营杠杆效应加强，收入持续增长和成本优化。此外，公司2024 年上半年行政开支4.06 亿，同比减少7.1%，降本提质增效显著，主要因组织变革和精益化费用管控。
商业板块实现有质量的增长
截至2024 上半年公司在营购物中心已达105 座，总建筑面积11.5 百万平方米，在营购物中心实现零售额1007 亿，同比+19.7%，业主端租金收入人民币125.7 亿元，同比+19.7%，业主端经营利润率同比提升0.6 个百分点至67.8%；此外，截至2024 年上半年公司写字楼业务实现收入9.60 亿，同比+6.6%。
物业板块规模实现增长，增值服务结构优化
截至2024 年上半年，公司来自物业管理服务的收入为32.17 亿，同比+13.1%，占总收入比例为40.4%，公司在管社区空间项目1335 个，较去年同期增加177 个，在管总建筑面积为2.60 亿方，较去年同期增加0.31 亿方。增值服务方面，针对开发商的增值服务2024 年上半年实现收入3.37 亿，同比-16.2%，主要因开发商整体获取及交付进度放缓影响，项目交付前准备、营销服务、顾问咨询等业务收入下降；社区增值服务2024 年上半年实现收入7.23 亿，同比+25.6%，主要因向社区住户提供管家服务，润物直选等业务快速增长。
投资建议：公司2024 年上半年收入和业绩实现高速增长，我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、高效的组织管控共同带来，公司商管业态的优势有望长期保持。考虑到宏观环境变化、及房地产行业下行带来的影响我们小幅调整公司2025-2026 年EPS 至1.87、2.12 元/股（前值1.90、2.23 元/股），维持“买入”评级。
风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。