综合考虑（1）公司在商管领域具备的“先发优势”、“规模优势”及“资质优势”等将有助于公司维持稳定的第三方外拓节奏，为商业航道的收入持续增长提供支撑；（2）公司及集团层面各业态综合运营经验丰富，有助于公司持续布局城市空间服务，为物业航道创造新的增长点；（3）公司在手货币资金充裕，以及当前环境下物管行业资本开支意愿较弱，判断后续有望持续提升股东回报。
　　看好公司未来业绩的稳定性以及具备吸引力的股东回报，预计24E/25E/26EEPS 分别为1.56/1.93/2.31 元/股（同比分别+22%/+23%/+20%），当前股价对应PE 分别为15.1/12.2/10.2，维持“强烈推荐”评级。
　　24H1 业绩持续高增，宣布特别股息回补23 年派息比例至100%。24H1 实现营业收入/毛利润/归母净利润分别为79.6 亿元/27.0 亿元/19.1 亿元，同比分别+17%/+20%/+36%。（1）营业收入结构增速中商业航道表现更优，具体看，商业航道实现收入28.5 亿元，同比+23%，物业航道实现收入51.0 亿元，同比+14%，生态圈业务（包含文化运营、自营高化业务等）实现收入0.1 亿元；（2）整体毛利率在商业航道正向带动下略有提升，具体看，整体毛利率提高1pct 至34%，其中物业航道毛利率下降1pct 至19%，商业航道毛利率提高2pct 至61%；（3）归母净利润增速略高于毛利润增速主要受益于三费同步下降，具体看，期间费用中销售费用率下降0.2pct 至1.4%，管理费用率下降1.3pct 至5.1%，财务费用率下降0.1pct 至0.7%，公司通过组织变革及精益化费用管理推动整体费用率下行；（4）股息方面，公司24 年中期派息比例为36%（对应0.279 元/股），同比去年基本持平，另派发特别股息0.575 元/股（将23 年派息比例从55%提升至100%），判断24 年全年派息比例较23年（不考虑特别股息）有望再提高；若公司24 年全年派息比例区间为55%~100%，基于预测24 年业绩增速为+22%，测算24 年全年派息对应当前交易日股价的股息率区间为3.6%~6.6%。
　　商业航道方面：报告期内购物中心开业数量增多增厚开业前服务收入，持续拓展第三方项目为后续收入增长提供支撑。分业态看：
　　（1）购物中心：24H1 公司实现购物中心零售额1007 亿元，同比+19.7%，其中同店同比+7.6%，估算新店开业贡献增速超10%；零售额稳增叠加期内开业项目较多贡献较高开业前收入，24H1 购物中心板块实现收入18.9 亿元，同比+34%；在规模效应影响下，购物中心板块毛利率进一步提高1pct 至74%。
　　运营规模方面，截止24H1 在营项目数增至108 个（其中重奢项目13 个，非重奢项目95 个；母公司项目82 个，第三方项目26 个），总在管面积1185万方（同比+24%），其中，24H1 新开业项目7 个（去年同期即23H1 开业2个）；拓展方面，24H1 新拓展项目7 个，截止24H1 总合约面积1870 万方（同比+15%，不考虑置地已获取但未签约建面）；往后看，24H2 计划开业项目14 个，全年预计共开业项目22 个（含分期项目等），预计开业数量较23 年（13 个）明显增长，全年较多的开业数量或贡献较为充足的开业前收入，为全年购物中心收入增长提供一定支撑，即使受当前消费市场景气度影响，24 年同店同比或承压背景下，购物中心板块24 年收入维持两位数增速仍具有较强确定性；
　　（2）写字楼：24H1 写字楼板块实现收入9.6 亿元，同比+7%，毛利率提高0.4pct 至38.1%；截止24H1 总在管面积1523 万方（同比+18%），总合约面积1939 万方（同比+10%），业务规模稳健增长。
　　物业航道方面：住宅空间业务承压，城市空间业务进一步发力打造新的增长点。
　　分业态看：
　　（1）住宅空间：24H1 公司实现收入42.8 亿元，同比+12%，主要是母公司销售规模下滑拖累非业主增值服务收入，具体看，基础物业服务实现收入32.2亿元（同比+13%），非业主增值服务实现收入3.4 亿元（同比-16%），社区增值服务实现收入7.2 亿元（同比+26%）；整体毛利率下降1.5pct 至19.6%，主要是存量项目的更新投入以及高毛利率的非业主增值服务收入占比降低所致；截止24H1 总在管面积2.6 亿平（同比+14%），总合约面积3.0 亿平（同比+4%）；
　　（2）城市空间：24H1 公司实现收入8.2 亿元，同比+25%，为公司新的增长点，具体看，基础物业服务收入7.6 亿元（同比+26%），增值服务收入0.6亿元（同比+9%），基础物业服务规模较快增长，增值服务内容逐步展开。
　　投资建议：综合考虑（1）公司在商管领域具备的“先发优势”、“规模优势”及“资质优势”等将有助于公司维持稳定的第三方外拓节奏，为商业航道的收入持续增长提供支撑；（2）公司及集团层面各业态综合运营经验丰富，有助于公司持续布局城市空间服务，为物业航道创造新的增长点；（3）公司在手货币资金充裕，以及当前环境下物管行业资本开支意愿较弱，判断后续有望持续提升股东回报。看好公司未来业绩的稳定性以及具备吸引力的股东回报，预计24E/25E/26E EPS 分别为1.56/1.93/2.31 元/ 股（ 同比分别+22%/+23%/+20%），当前股价对应PE 分别为15.1/12.2/10.2，维持“强烈推荐”评级。
　　风险提示：第三方商业项目外拓不及预期、城市服务项目落地不及预期、中长期业绩增速不及预期等