投资要点：
　　事件：华润万象生活发布2024 年中期业绩
　　提质增效实现成本有效节降，收入利润保持稳增长。2024 年上半年，公司实现综合收入人民币79.57 亿元，同比+17.1%；两费费率同比-1.5 个百分点至6.5%，核心净利润同比+24.2%至17.66 亿元；综合毛利率同比+0.8 个百分点至34.0%，各项核心业绩指标取得稳健增长。董事会决议宣派中期股息每股人民币0.279 元（折合每股港币0.305 元），同比+25.1%，中期派息率稳定在36.0%水平，同步宣派特别股息每股人民币0.575 元（折合每股港币0.629 元），大幅提振股东回报。
　　商管业务版图持续扩张，毛利率水平高位攀升。2024 年上半年，公司新开业购物中心7 座，位列行业第一，开业效果及品质俱佳，旗下在营购物中心增至108 座；新签约商业轻资产外拓项目7 个，均为一二线城市项目，数量及质量保持领先。值得注意的是，公司1H24 重奢购物中心业绩逆市增长. 零售额同比+9.6%，零售额可同比+4.0%。截至2024 年6 月末，公司购物中心业主端租金收入同比+19.7%至126 亿元，NOI 同比+20.7%至85 亿元，NOIMargin 同比+0.6 个百分点至67.8%；商业航道收入同比+23.4%至28.50 亿元，毛利率同比+2.4 个百分点至60.9%。
　　物管规模实现有质增长，加速成为城市空间运营服务商。2024 年上半年，公司物业外拓新增合约面积2433 万平方米，86%位于一二线城市；新增城市空间合约面积2144 万平方米，占比88%。截至2024 年6 月末，公司在管面积3.98 亿平方米，合约面积4.46 亿平方米，覆盖全国164 个城市；拓展城市公共空间项目57 个，进一步增强公司在城市运营服务领域的竞争优势。
　　截至2024 年6 月末，公司物业航道收入同比+13.8%至51.02 亿元。
　　大会员体系稳步推进，商业模式创新初显成效。截至2024 年6 月30 日，万象星会员总量达5220 万人，较2023 年底增长12.9%；万象星积分发放总额同比提升 19%至5.0 亿元，积分兑换总额同比提升21%至3.4 亿元，进一步丰富“身份通、积分通、权益通”异业联盟，外部积分兑入量同比提升39%。
　　投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司独特的国际品牌资源优势，各项业务近年来稳健发展且长期践行有质量的规模增长，我们给予公司2024年EPS 为人民币1.60 元，18-20 倍PE 估值，对应市值区间为714-793 亿港元，对应合理价值区间为每股31.3-34.7 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9156 元人民币）。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。