公司近况
　　我们于近期参与华润万象生活与华润置地联合举办的深圳调研活动，拜访深圳住宅、商业、城市服务等多个项目。其中深圳大运中心具备“文体+商业+休闲”多功能空间呈现，我们对“大运模式”进行简要梳理。
　　评论
　　项目发挥“代建-文体运营-商业运营”全链条优势与片区统筹能力。深圳龙岗大运中心为2011 年大运会举办主场馆，但后续由于区位远离市中心、相关配套不足、维护成本较高等为政府带来一定压力；此背景下，华润万象生活于2022 年11 月中标大运中心重启ROT项目1，负责统筹开展文体场馆运营、以及商业建设与运营。我们认为该项目是华润片区统筹、多元空间内容呈现能力的又一落地案例：规划端，通过商业街区、文体场馆和公园绿地等串联居民对空间的多元需求；落地端，整合打通华润万象的商业运营与物业管理、华润置地的场馆代建与文体运营能力，实现对于空间的全链路赋能。
　　开放街区商业“大运天地”彰显公司商业运营alpha。项目商业部分“大运天地”于7 月28 日开业，其商业面积仅6.5 万平米，而赢商网统计开业首月其日均客流达10 万人次，聚客能力卓著。考虑到项目建筑形态高度非标（沿湖全开放式街区）、周边1-3km内居住人口有限，本身运营难度较大，我们认为该项目截至目前的良好表现彰显万象运营能力alpha：1）招商端，一方面分别引入匹配演唱会客流及家庭客群的潮流与休闲生活品牌，另一方面结合独特建筑形态、注重打造创新形象店；2）场景营造端，围绕生态湖景引入动物、增强人与自然互动感，该举措获人民网报道；3）日常运营端，商场每周牵头发起多场兴趣社群活动，从而增进与周边居民情感粘性、打造自身私域流量池。考虑项目经营成果亮眼而前期投入可控，我们预计其在投资回收期等方面或亦有良好表现，下半年亦可对公司分租业务收入形成良好补充；往前看，我们建议持续关注公司运营管理第三方非标项目能力。
　　公司对于自身经营表现的更新包括：1）10 月购物中心零售额同店同比增5-10%，环比7-9 月显著提升；2）外拓端，1-10 月住宅及非商外拓年化合同额7-8 亿元（2023 全年超10 亿元）；购物中心外拓已锁定12 个项目。
　　盈利预测与估值
　　维持盈利预测不变（公司亦未对后续盈利及分红派息做出指引更新）。维持跑赢行业评级和目标价40 港元/股（对应24/21 倍2024/25 年核心市盈率和37%上行空间）。公司交易于17.5/16 倍2024/25 年核心市盈率。
　　风险
　　消费市场复苏进度不及预期，致公司零售额同店不及预期；派息不及预期。