2024 年收入利润符合市场预期，派息超预期
　　公司公布2024 年业绩：收入170.4 亿元，同比增长15%；归母净利润36.3 亿元，同比增长24%；核心净利润35.1 亿元，同比增长20%，符合市场预期。公司末期宣派每股0.643 元普通股息和0.614 元特别股息，对应末期股息收益率3.9%，再叠加中期派息，公司全年股息收益率达6.5%。
　　购物中心板块持续兑现超额增长及市场份额扩张。公司2024 年在营购物中心零售额及租金均同比增长19%，其中同店增长4.6%、优于整体社零增速。拆分来看，非奢项目同店增长6.4%、重奢项目同店1.8%，后者在有挑战的经营环境下仍保持相当韧性。再叠加开业前服务及分租项目等贡献，购物中心板块整体实现同比30%的收入增速，毛利率同比提升0.7 个百分点至72.6%，毛利润增长31%。公司全年如期开业21 个购物中心，总开业数量达到122 个，其中86 个项目零售额在当地市场排名前三；年内新拓展12 个优质第三方项目，平均GFA 超过11 万平方米。
　　物业航道及写字楼业务保持经营韧性。物业航道收入和毛利润同比增长分别为12%和8%，其中住宅和城市基础物业服务收入和毛利分别同比增长15%和18%，宏观环境压力下仍实现成本下降和人效提升，对应0.4 个百分点的毛利率提升、并维持九成左右回款率。写字楼业务收入同比增长7%，毛利率及剔除新开项目出租率维持大体稳定。
　　现金流强劲、在手现金充沛、派息取态积极。公司坚持“有现金流的利润”，经营现金流覆盖核心净利润倍数同比提升17ppt 至121%，期末在手现金（含定期存款）达168.5 亿元。2024 全年普通派息占核心净利润比例提升5ppt 至60%，期末派发的特殊股息占核心净利润比例为40%（1H24中期特殊派息管理口径下记在2023 年），连续两年100%派息。
　　发展趋势
　　战略领先、竞争力扎实，成长与价值兼备。公司上市以来，在宏观环境挑战中呈现出强劲发展韧性和抗风险能力、实现了稳健增长。截至2024 年底，公司已获取待开业的储备项目达77 个，其中预计2025 年和2026 年分别开业15 个和11 个。我们认为在国内消费环境潜在复苏的背景下，华润万象突出的核心竞争实力和持续的管理规模扩张或将支持其可持续成长。
　　同时，对现金利润和股东回报的重视将在成长属性，对投资人提供有效价值补充并支撑企业估值溢价。
　　盈利预测与估值
　　维持盈利预测不变，预计2025-26 年核心净利润同比增15%/11%至40.41亿元/44.85 亿元。维持跑赢行业评级和目标价40 港元，对应21 倍2025 年目标核心P/E 和16%上行空间。公司交易于18 倍2025 年核心P/E。
　　风险
　　宏观环境承压致购物中心同店增长不及预期；派息水平不及预期。