盈利能力同比提升，在管面积稳健增长，维持“买入”评级
华润万象生活发布2024 年全年业绩。公司收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，同时积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，我们上调2025-2026 年并新增2027 年盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为42.7、48.9、55.0 亿元（2025-2026 年原值为41.2、47.2 亿元），对应EPS 为1.87、2.14、2.41 元，当前股价对应PE 为17.0、14.9、13.2 倍，维持“买入”评级。
　　营收利润保持增长，管理效率有所提升
　　公司2024 年营收170.43 亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29 亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07 亿元，同比+20.1%。盈利能力提升主要由于公司毛利率提升1.1pct 至32.9%，两费费率同比-1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct 至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct 至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922 元，特别股息0.614 元，保持核心净利润100%分派。
　　物管规模稳中有进，城市空间服务快速扩张
　　（1）物业管理：收入66.60 亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct。
　　截至2024 年末公司合约面积3.02 亿平，在管面积2.71 亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6%。（2）非业主增值：受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比-12.5%；毛利率33.0%，同比-1.3pct。（3）业主增值：收入15.16 亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比-1.6pct。（4）城市空间：收入18.21 亿元，同比+36.3%；毛利率12.9%。在管面积1.25 亿平，同比+19.8%。
　　商管服务龙头，提质增效盈利稳定
　　（1）购物中心：收入42.09 亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct。
　　截至2024 年末在管118 个开业项目，总建面12.7 百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOI Margin 同比提升0.4pct 至65.1%，全年出租率96.7%。
　　（2）写字楼：收入20.65 亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比-0.7pct。截至2024 年末在管项目221 个，在管面积1669 万方，整体出租率同比-2.7pct 至80.8%。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。