1H25 业绩符合我们预期
公司公布1H25 业绩：收入85.2 亿元，同比增长6.5%；核心归母净利润20.1 亿元，同比增长15.0%，符合我们预期；由于去年同期公允价值变动收益高基数，报表归母净利润增速低于核心，同比增长7.4%至20.3 亿元。
公司中期宣派0.529 元/股的普通股息和0.352 元/股的特别股息，对应基于核心净利润的派息比例分别为60%和40%。
购物中心竞争力凸显、市场整合逻辑延续。在管购物中心1H25 零售额同比增长21.1%，其中同店增速为9.7%，显著跑赢社会消费零售总额增长。其中，重奢购物中心同店同比增长9.6%，与整体项目组合基本持平，展现明显韧性。购物中心板块收入实现20%同比增长的同时，运营效率亦进一步改善，毛利率同比提升6.2 个百分点至78.7%；业主端净经营利润率同比提升0.4 个百分点至68%。公司期内新拓6 个第三方项目，持续整合市场。
写字楼、社区空间、城市空间等业务着力提质增效。行业整体承压的大背景下，公司写字楼与社区空间业务板块收入维持微增或大致持平；同时着力把控经营质量，写字楼出租率环比微升0.5 个百分点，社区空间业务毛利率微升0.2 个百分点、当期收缴率同比提升约0.6 个百分点。城市空间业务则抓住机遇积极拓展，实现收入同比增长15%、毛利润增长8%。
发展趋势
维持年初增长指引及现金流目标，派息取态保持积极。公司购物中心竞争力强，截至中期125 个在营项目中，四成以上为当地市场零售额排名第一、八成以上为前三。我们认为通过持续精细化运营，公司有望保持较强内生增长动能。同时，公司项目储备丰富，截至1H25 未开业项目75 个，预计2025 年全年共开业14 个新项目、提供持续外延增长动能。在商业项目的较快成长及其他业务的温和发展下，公司维持全年双位数核心净利润增长目标。公司同时维持全年经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标，认为其中期覆盖倍数符合季节性（1H25 65% vs 1H24/23/22 92%/72%/62%，其中1H24 存在大宗应收款清欠的一次性影响）。我们认为在良好现金流支持下，公司将延续分红积极性。
盈利预测与估值
维持盈利预测基本不变（主要反映物管收入增速放缓及提质增效带来利润率改善），预计公司2025 年和2026 年核心净利润分别增长15%和11%至40.4 亿元和45.0 亿元。维持跑赢行业评级和目标价40 港元不变，对应21 倍2025 年核心市盈率、隐含6%上行空间。公司交易于20 倍2025 年核心市盈率和基于100%核心净利润派息预期下5.1% 2025 年股息收益率。
风险
房地产市场或消费市场超预期承压；公司收缴情况不及预期。