2025 年上半年核心净利润同比增长15.0%：2025 年上半年公司收入录得85.24亿元，同比增长6.5%。整体毛利率为37.1%，同比提升3.1 个ppt。核心净利润同比增长15.0%至20.1 亿元，核心净利润率提升1.4 个ppt 至23.6%。拟派发中期股息每股0.53 元，同时派发特别股息每股0.35 元，按核心净利润口径，中期派息率达100%。截止2025 年中期，公司总合约面积约4.7 亿方，总在管面积约4.3 亿方，在管面积中第三方占比为59.3%。
　　商业航道规模效率双提升，领导地位不断巩固：期内商管航道收入为32.7 亿元，同比增长14.6%。毛利率提升5.2 个ppt 至66.1%。购物中心零售额同比增长21.1%至1220 亿元，同店可比增长9.7%，零售额增速优于社会消费品零售总额增速。期末在营购物中心125 个，平均出租率维持在97.1%，较2024 年底提升0.4 个ppt，持续攀升；其中53 个在管项目零售额排名当地市场第一，104个排名当地市场前三，行业领导地位进一步巩固。业主端租金收入同比增长17.2%至147 亿元，NOI 同比增长18.0%至100 亿元，NOI Margin 同比提升至68.2%，体现公司卓越运营能力。期内新开4 座购物中心，平均开业率91%。期内在管写字楼项目增至225 个，在管面积1779 万平米；公司提供运营服务的27 个项目出租率较2024 年末提升0.5 个百分点至74.1%。
　　物管航道提质增效，城市空间板块占比提升：期内物业航道收入增长1.1%至51.6 亿元，毛利率下降0.1 个ppt 至18.8%，主要由于社区空间的非业主及业主增值服务收入下滑1.6%的影响，但城市空间收入同比增长15.1%。期末总合约面积4.5 亿平米，总在管面积4.2 亿平米，较2024 年底分别增长1.8%及0.4%；期末城市空间在管面积增长1.8%至1.27 亿方，占公司全业态在管面积的30.2%，收入占比提升至18.4%。城市空间板块合同回款率同比增长1.1 个百分点至83.8%。
　　目标价48.5 港元，维持买入评级：期内公司收购“华润通”，整合会员资源，跑通投入产出的商业闭环，第二增长曲线初步孵化，为公司跨业态赋能引流。公司是行业综合实力排名前列的商业运营服务商，市场份额不断提升，并已跻身物管行业第一梯队。依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势，公司的龙头地位不断稳固，带动长期稳步发展。
　　同时，公司积极回馈股东，派息率逐年提升，连续两年派息率达100%。我们预计公司2025 年-2027 年的归母净利润分别为40.0 亿元、46.0 亿元及52.6 亿元，分别给予公司物管业务及商管业务2025 年15 倍及30 倍市盈率，得出目标价为48.5 港元，较现价有15.0%的上涨空间，维持买入评级。