业绩预览
　　预测核心净利润同比增长12%
　　我们预计公司经营稳健，各板块运营和财务表现大体保持上半年趋势，同时全年维持良好经营性现金流、支持派息政策延续。
　　关注要点
　　购物中心板块表现亮眼。我们预计全年购物中心·零售额同比增长20-25%（1H25 为21%）、同店同比10-15%（1H25 为10%），其中重奢项目同店表现优于整体。全年新开业计划如期完成，年内开业14 个项目，包括万象滨海购物村MIXCVILLAGE、西咸机场等MIXC AIR等创新型产品业态。
　　物业及写字楼板块维持平稳。我们预计基础物管业务在积极的外拓支持下保持增长，预测全年新拓单年合同金额维持10 亿元左右体量（持平于2023-24 年）；增值业务则受环境影响有所承压，但压力可控。
　　现金流保持充裕，派息政策延续。随着下半年大额收款和季节性影响因素消除，我们预计公司全年经营性现金流维持1 倍以上覆盖净利润水平；预计公司延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例（2023/2024/1H25 派息比例均为100%1）。
　　“十五五”蓄势待发。展望未来五年，我们认为公司有望在商业赛道的产品形态创新、会员运营、产业链投资等方面持续发力，物业赛道亦有望发挥内部资源优势、培育全链条工程及智慧运营能力。其中购物中心开业速度料维持行业领先水平，会员业务方面则将在全等级覆盖的精细化会员运营能力基础上于积分、权益、数据等价值变现方面加深探索。
　　盈利预测与估值
　　考虑到利息收入假设及业务预测调整，我们略下调2025 年和2026 年核心净利润3%和2%至39.3 亿元和44.0 亿元，引入2027 年核心净利润预测48.5 亿元，对应三年同比增速分别为12%、12%和10%。维持跑赢行业评级和目标价48 港元，对应22 倍2026 年核心市盈率和13%上行空间。公司股票交易在20倍2026 年核心市盈率，对应2025 年和2026 年股息收益率4.4%和5.0%。
　　风险
　　整体消费环境或物业管理经营环境超预期承压。