时代中国（01233.HK） 2019 年1-6 月，营业收入为人民币159.43 元，同比增长52.2%；利润为人民币17.00 亿元，同比增长49.7%；公司股东应占利润为人民币15.94 亿元，相比2018 年同期增幅为34.6%；公司股东应占核心净利润为人民币17.01 亿元，同比增长43.8%；毛利率及公司股东应占核心净利率分别为32.5%及10.7%；每股应占核心净利达人民币0.91 元，同比增长40%。
城市更新项目持续转化，土储满足3-5 年开发。2019 年上半年，时代中国总土地储备为2,307.55 万平米，总土储货值约4,000 亿元（权益比为75-80%），满足未来3-5 年发展需要。目前土储大湾区占比为62.6%，其中广佛占比为28.2%，平均土地成本为3,541元/平方米，约占2019 年上半年销售均价的23%，土储成本低廉。2019 年上半年成功完成4 个旧改项目，预计总建面达150.7 万平米，总货值约319 亿元，城市更新业务上半年股东应占核心净利达1.72 亿元，预计全年在8 亿元左右（同比增长约10%）。
评级提升有助于未来融资成本的下降。2019 年3 月时代中国获标普提升信贷评级至BB-，5 月中诚信以及联合信用评级提升至AAA。019 年上半年，时代中国净负债率为70.8%，借贷成本达7.55%，现金余额257.8 亿元，现金短债比为2.6 倍，财务较为稳健。未来随着评级的提升，融资成本有望进一步下降。
全年销售目标完成确定性高。时代中国1-7 月累计合同销售达368亿元，同比增长18.5%。全年可售货值为1,300 亿元，其中下半年约700 亿元，50%去化率即可完成全年目标（同比增长24%），公司目标未来销售保持20%-30%增速，20 年有望冲击千亿销售规模。
目前，时代中国已售未结约为500 亿元（权益占比约75%），下半年预计结转金额在200 亿元以上，预计毛利率水平在26%以上。
估值上，彭博市场预计19/20 年EPS 为2.75/3.46 人民币，8 月6日收市价对应19/20 年预测市盈率为4.08/3.25 倍。近期市场预计每股NAV 区间为20.75 港元-30 港元，NAV 折让区间为20%-40%。彭博市场平均目标价为18.07 港元，短期建议以15 港元作为交易参考，潜在上升空间约为20%。
风险：商品房销售疲弱，城市更新项目转化进度不及预期，区域政策调控加码，经济下滑等。