公司近况
继11 月15 日宣布时代邻里控股有限公司分拆上市之后，时代中国于11 月28 日宣布了合资格股东在时代邻里股份的有条件分派以及优先发售中的保证配额基准。时代中国股价11 月28 日收盘累计下跌4.8%，我们认为这提供了有吸引力的投资机会。
评论
我们认为分拆物业管理公司对时代中国估值的负面影响已经大致反映。我们估计时代邻里的公允价值可能在18-28 亿港元，若分摊至时代中国当前19.4 亿流通股则对应每股价值0.9-1.4 港元。截至11 月28 日收盘，时代中国股价累计下跌0.76 港元。
估值有吸引力，提供良好投资机会。时代中国当前交易于5.0 倍和4.0 倍2019 和2020 年市盈率，1.2 倍和1.0 倍2019 年和2020年市净率，和52%的NAV 折让。我们认为如果股价继续下跌，投资机会将更加具有吸引力。
粤港澳大湾区土储资源丰厚。时代中国目前拥有土储总货值约1900 亿元，潜在城市更新项目货值超过2000 亿元，并且这些项目90%以上位于大湾区。我们预计公司2019 年能够通过城市更新落地200-250 万平方米土储，进展良好（公司计划在2019-21 年通过城市更新项目落地共1080 万平方米土储）。
增长前景良好。我们认为2019 年销售额将同比增长24%至750 亿元，并且2020 年进一步增长约30%至1000 亿元。我们预计2019年和2020 年核心净利润分别同比增长25%和27%至52 亿元和67亿元。
估值建议
我们保持盈利预测不变。维持跑赢行业评级，考虑到市场情绪修复，上调目标价14%至19.2 港元（对应5 倍2020 年市盈率，40%NAV折让和26%的上行空间）。
风险
2019 年销售和盈利不及我们预期。