业绩预览
　　维持跑赢行业
　　2019 年盈利同比增长25%或更高
　　我们预计公司2019 年核心净利润同比增长24.7%至52 亿元，派息率30%，对应当前估值收益率为6.0%。
　　城市更新项目转化速度快于预期。我们估计时代中国控股2019 年转化了6-8 个城市更新项目（新增土地储备200-250 万平方米），且产生了约9 亿元的一级土地开发利润。此外，公司进一步开拓旧改市场（如进入深圳和东莞），于新市场获取了9 个项目。整体来看我们预计2019 年土地储备增加约650 万平方米（对应可售资源约1,000 亿元），且土地成本有吸引力（约占销售均价的30%）。
　　财务状况稳健。2019 年销售回款率从2018 年的70%提升至80-85%，全年新获土地总成本约为销售回款的45%。我们预计2019年底净负债率为70-75%（2019 年上半年底为70.8%）。
　　关注要点
　　销售料延续稳健势头。2019 年销售额同比增长29%至780 亿元。
　　我们认为2019 年稳健的土地储备补充有望推动2020 年可售资源达到1,500-1,600 亿元，销售收入增速预计达到20-25%。
　　盈利加速释放。我们预计2019 年和2020 年盈利分别同比增长25%和27%至52 亿元和67 亿元。我们认为积极的项目交付与稳定的利润率（28-29%） 为盈利增长奠定坚实基础，且一级土地开发可作出额外贡献（我们预计2020 年一级土地开发利润同比增长20%以上）。
　　2020 年平均融资成本有望下降至7%以下。我们预计2019 年底的融资成本将和2019 年上半年底基本持平（7.4-7.7%）。2020 年随着部分高收益率债券再融资，整体融资成本有望下降至7%以下。
　　估值与建议
　　我们保持盈利预测不变。维持跑赢行业评级及目标价19.2 港元，对应2019 年和2020 年市盈率6.3 倍和5.1 倍，相对于NAV 折让45%，目前股价具有26%上行空间。目前估值对应2019 年和2020年市盈率5 倍和4 倍，相对于NAV 折让56%。
　　风险
　　2019 年盈利低于我们预期。