2019 年盈利超彭博一致预期5%
　　时代中国2019 年归母核心净利润同比增长30%至54.7 亿元，超过中金预期。全年每股股利0.8445 元，对应当前股息收益率为6.7%。
　　利润率平稳。受到高毛利率（50.1%）的一级土地开发业务支撑，公司2019 年整体毛利率为29.3%（同比下降1.6 百分点）。同时，一级土地开发收入贡献了绝大部分的合联营收益，也提振了净利润率（12.9%，同比上升0.7 百分点）。
　　财务端稳健。受益于拿地纪律性（土地款占销售回款的48%），2019年归母经营现金流录得小幅盈余。2019 年末净负债率为67.2%。
　　城市更新项目转化进度快于预期。2019 年公司转化10 个城市更新项目，一级土地开发净利润约为10 亿元，并新增土储总建面约350 万平方米（贡献全年新拿地的46%）。2019 年末公司总土储为2300 万平方米，土地成本具有吸引力（约占平均售价的25%）。此外，公司通过城市更新锁定的潜在土储总建面约4300 万平方米。
　　发展趋势
　　预计2020 年销售额5%的增长目标将平稳达成。考虑到公司充足的土储资源，我们认为公司2020 年1450-1500 亿元的供货计划较为保守。同时，由于公司大部分土储位于受新冠疫情影响相对较小的粤港澳大湾区，我们认为其日常运营更具韧性。时代中国的工地和案场基本都已复工。
　　预计2020 年融资成本下行。尽管2019 年末短期借款达到186 亿元（同比大幅增长），但现金对短债覆盖比率（1.6 倍）仍健康，并且我们预计2020 年再融资能顺利进行，考虑到其中93%都是标准化工具，且当前信贷环境相对友好。我们预计公司平均融资成本在2020 年下降到6-7%（2019 年为7.5%，同比下降0.2 百分点）。
　　盈利预测与估值
　　我们将2020 和2021 年盈利预测分别下调3%和3%，主要反映交付进度的调整。维持跑赢行业评级，下调目标价3%至18.6 港元（对应30%的NAV 折让，4.8 倍2020 年市盈率，33%的上行空间）。
　　我们认为公司当前估值具有吸引力（对应3.6 倍2020 年市盈率，47%的NAV 折让），未来有望兑现可观投资收益，主要考虑到公司土储资源质量高、运营具备韧性、财务状况稳健且股息可观（对应2020 年股息收益率为8.3%）。
　　风险
　　2020 年销售和盈利不及我们预期。