首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价20.00港元。时代地产深耕粤港澳大湾区，重仓广州和佛山，土地储备充足，销售保持高速增长。特别对于城市更新业务的储备，在政策支持下降加速转化，未来将为公司带来优质的土储。我们预计公司2020-2022 年营业收入分别为500 亿元、605 亿元和737 亿元，分别同比增长17.9%、20.9%和21.8%；核心净利润为63.5/77.2/94.5 亿元，同比增长162.%/21.6%/22.3%。首次评级覆盖公司给予“买入”评级，目标价20.00 港元，基于2020/2021 年5.5 倍和4.5 倍PE，较公司的NAV 折让19%，较当前股价还有23%的上升空间。
提前布局城市更新，变现模式成熟：时代中国提前布局城市更新业务，截止2019 年底已经储备120 个项目，预计可转化土储达到4300 万平米。在政策支持下，城市更新项目转化将加速，变现模式成熟。预计未来每年可转化货值超过500 亿，为公司补充优质土储，控制整体成本。
深耕粤港澳大湾区，土储结构优化：公司发起于广州，深耕广州和佛山为主的粤港澳大湾区城市，土储和销售公司占比都超过90%。公司正进入长沙、成都、武汉及杭州等重点二线城市，优化土储结构。
销售规模稳步增长，产品服务精进：公司的合约销售规模保持高速增长，2016-2019 年复合增速达到42%。2020 年销售目标823 亿元，预计2020-2022 年将恢复20%以上的销售增速。公司打造了丰富的产品线，并提供优质的物业管理服务，满足不同层级客户的需求。
财务风险可控，派息丰厚：公司在高速增长的同时确保财务安全，净负债率控制在60-70%之间。境内外有多种通畅的融资渠道，融资成本逐年下降（2019 年底为7.5%），预计2020 年有望再降低一个百分点。公司保持30%的派息率，派息丰厚稳定，目前股息收益率超过6%。
风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；城市更新项目进展不及预期。