公司近况
　　时代中国公告2020 年1-5 月同比下滑2%至246 亿元。
　　评论
　　销售加速增长。2020 年公司计划推货1450-1500 亿元（同比增长13%），销售目标较为保守为820 亿元（同比增长5%），我们认为或能轻松达成。得益于最近几个月在主要和新进入的城市（广州、佛山、清远、珠海、长沙、杭州）推出大体量项目，5 月单月销售已经恢复正增长，我们预计6 月增长将进一步加速。因此，我们认为2020 上半年公司销售有望正增长。我们预计年初至今销售毛利润率稳定在26-28%，较2019 年持平，主要得益于土地成本具备竞争力。
　　城市更新业务进展顺利。截至2019 年底，公司已锁定超过120 个城市更新项目，潜在总建面约为4300 万平方米，同时今年年初至今亦有所斩获（例如与广州两个旧村和东莞一个旧村签约成为合作意向企业）。我们预计2020 年转化面积将同比增长，不仅为公司带来优质土地资源，同时也推动一级土地开发利润同比增长15-20%。但是，我们预计2020 上半年转化略有延迟，从而导致上半年土储补充和一级土地开发利润较为有限。
　　财务状况持续改善。2020 年1-4 月，公司新增4 个地块，拿地成本仅为同期合约销售额的30%，低于我们覆盖的大部分开发商。
　　虽然2020 年公司销售和盈利或将前低后高，我们预计2020 上半年净负债率将同比持平（2019 年为67%）。公司把握上半年友好的信贷市场环境顺利进行再融资，因此我们预计2020 上半年平均资金成本将有所下降（2019 年为7.5%）。例如，公司4 月27 日成功发行2 亿美元短期优先票据，票面利率为6%。
　　估值建议
　　维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价18.6 港元，对应4.8 倍2020 年市盈率，较NAV 折让30%，较当前股价具备37%上行空间。时代中国目前交易于3.5 倍2020 年市盈率，较NAV 折让49%，具备吸引力。我们预计最近几个月的销售动能以及城市更新项目的进展将提振投资者对公司增长前景的信心，推动进一步价值重估。
　　风险
　　房地产和金融政策收紧；2020 年销售和盈利低于我们预期；城市更新项目转化显著延期。