事件：宝龙地产发布2019 年度业绩，公司2019 年实现营业收入260.4 亿元（+32.9%），归母核心净利润26.8 亿元（+45.3%）。
　　销售高增产品优化，支持公司业绩高增。宝龙地产2019 年实现营业收入260.4亿元（+32.9%），归母核心净利润26.8 亿元（+45.3%），主要来源于前期销售金额的快速增长及产品结构的优化。销售金额方面，公司2017-2019 年销售金额分别达208.8 亿元（+18.4%）、410.4 亿元（+96.5%） 和603.5 亿元（+47.1%），2020 年公司销售目标750 亿元，在2019 年销售金额基础上同比增长24.3%，销售增长势头不减，将对公司未来业绩释放持续提供有力支持。产品结构方面，住宅占比明显上升，2016-2019 年营业收入中，住宅销售分别贡献23.9%、47.7%、51.9%和65.7%，产品结构优化明显。高速增长的销售和持续优化的产品结构有望支撑公司业绩持续高增。
　　商管业绩亮眼，支撑公司表现。2019 年12 月，公司分拆商业运营及物业管理业务于香港上市（宝龙商业，9909.HK），2019 年收入同比增长35.0%，归母净利润同比增长34.0%（不含上市费用同比增长56.0%），商管业务的业绩增长为公司表现提供了一定支撑。
　　双轮驱动优势凸显，优质资源亟待释放。依托商业地产开发和运营方面的优势，公司近年成功以“商业+住宅”模式低价获取大量优质土储，截至2019 年末，公司总土地储备约2973 万平方米，其中73.2%土储面积位于长三角，可售货值约2626 亿元，为公司销售增长奠定了坚实基础。拿地强度方面，公司2016-2019 年均保持较高的拿地强度，当年拿地面积均达当年销售面积的2 倍左右，双轮驱动的商业模式在竞争激烈的土地获取环节中优势凸显。拿地成本方面，公司平均土地成本仅占2019 年销售均价的18.8%，可充分保障公司利润空间。
　　维持“买入”评级，目标价6.64 港元。预测公司2020-2022 年核心EPS 分别为人民币0.81 元、1.07 元、1.34 元，核心净利润同比增长25.9%、30.9%、26.0%。考虑到公司产品结构优化成果逐步释放，“商业+住宅”特色商业模式成效显著，物业管理业务分拆上市为公司表现提供支撑，业绩增长可期，给予NAV 折让65%，对应2020 年7.3 倍PE，目标价港币6.64 元，较现价空间达29%。（最新股价为2020 年3 月10 日收盘价）
风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或存一定不确定性。