业绩总结：2020H1 公司实现营业收入171.7 亿元（+40.1%），实现归母净利润22.2 亿元（+23.1%），虽受疫情冲击，公司业绩仍较去年取得明显提升，超出市场预期，建议中期派股息每股12 分港币（+33.3%）。从结构上看，物业销售收入增长46.2%，带动整体收入大幅增长，整体毛利率同比仅下滑1.7pp至37.1%，依然维持在行业高位，带动净利润同比大增42.8%。
　　充分受益长三角回暖，销售表现符合预期。报告期公司实现签约销售金额315.3亿元，同比增长8.0%，销售均价15400 元每方，同比仅小幅下降3.9%；销售结构上公司充分受益长三角持续回暖，该区域销售金额达279 亿元，占比达88.6%。从完成目标来看，1-7 月销售额达390.2 亿，已完成全年目标750 亿的52.0%。三季度大湾区首次推盘，下半年公司可售货值充裕，销售目标435 亿。
　　当前土储聚焦长三角，未来确立“1+1+N”布局。公司上半年拿地238 万方（-23.4%），权益地价89 亿，权益比61%，平均溢价率仅8.8%。截至6 月末，公司土储总体计容建面2859 万方，其中，一二线城市合计占比69.4%，长三角区域合计占比73.2%，平均土地成本3201 元每平米，仅相当于上半年销售均价的20.8%。公司采取多样化方式拿地，新增土地中“商业+住宅”合作形式拿地占比达54%。展望未来，公司将大力挖掘大湾区的投资机会，落实“1+1+N”的布局战略。
　　商业生态再提升，疫情冲击基本恢复。报告期公司租金及物业管理服务收入达15.3 亿元，同比增长10.2%，投资物业建面同比增长7.2%，达544 万方；平均出租率87.1%，相比2019 年下降2.3pp，维持在合理健康水平。“纽扣计划”持续推进，消费端产品“宝龙悠悠”总会员数近92 万，较2019 年翻了三倍。
　　报告期末公司持有及管理的商场达42 家，下半年公司计划新开业10 个商场（含2 个外拓项目），商业管理规模位居行业前列。从购物中心单店营业额和单店客流量两个指标来看，2020 年7 月达到去年同期的90%，疫情的冲击基本恢复。
　　盈利预测与评级：预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.27、1.60 和1.94 元，当前股价对应的动态市盈率分别为3.7、3.0 和2.4 倍，考虑到公司业绩超预期、商业快速恢复，净负债率相比去年底下降1.3pp 至79.9%，边际融资成本明显下降，我们维持“买入”评级，目标价7.82 港币不变。
　　风险提示：销售及回款低于预期、疫情或多次反复、大湾区拓展低于预期等。