事件：公司公告2020 年中期业绩
　　主营业务收入稳增长。2020H1 公司营业收入为171.7 亿元，同比增长40.1%。
　　分项业务来看，公司物业销售收入153.43 亿元，同比增长46.2%，其中长三角地区交付金额107 亿元，占比70%，是物业销售收入贡献主力区；投资物业租金收入为7.49 亿元，同比增长18%，物业管理服务收入7.84 亿元，同比增长3.7%；其他物业开发相关收入（酒店运营、建筑及装饰服务等）2.94亿元，同比下降18.8%。
　　核心净利和股息同比稳增长。2020H1 公司毛利63.63 亿元，同比增长33.9%，毛利率37.1%，同比2019H1 毛利率38.8%略微下降；归母净利润22.2 亿元，同比增长23.1%，每股基本盈利为0.536 元，同比增加18.8%；核心盈利（不包含投资物业公允价值收益和融资活动产生的汇兑亏损）为28.92 亿元，同比增长56.2%。公司中期股息0.12 港元，同比2019H1 上升33.3%。
　　账面现金充裕，净负债比率逐渐下降，财务趋于稳健。2020H1 公司账面现金及现金等价物和受限制现金合计264.42 亿元，较2019 年底增长12%；总借款592.5 亿元，较2019 年底增加7.2%，其中一年以内到期借款为227.04亿元，占总借款38%；2020H1 净负债比率79.9%，较2019 年底81.2%下降1.3 个百分点；借款利率6.45%，较2019 年底6.47%下降0.02 个百分点。
　　土储充裕，聚焦长三角，上半年销售表现良好，全年有望完成销售目标。公司2020H1 积极复工，全周期369 开发模式提升运营管理成效、加快周转保持供货，上半年实现合约销售额315.29 亿元，同比增长8%，合约销售面积204.7 万平，同比增长14.8%。截止2020H1，公司总土地储备约28.6 百万平，其中开发建设中物业22.2 百万平，持作未来开发物业6.4 百万平，土地储备超过70%位于长三角。展望2020H2，公司目标全年销售额750 亿元，全年新开业购物中心10 个。我们认为，公司2020H1 合约销售额已完成全年目标42%，考虑到公司土地储备充足、369 快周转模式保供应、财务趋于稳健，公司完成全年目标是大概率事件，整体规模有望迈上新台阶。
　　投资建议：“优于大市”。我们预计公司2020 年EPS 为1.18 元每股，给予公司2020 年5-6 倍PE 估值，对应合理市值约为272-327 亿港元，合理价值区间约为6.57-7.88 港元每股。（本文非特别说明，均以人民币计价，使用历史12 个月汇率均值，1 港币等于0.90 元人民币）
　　风险提示：下半年长三角城市轮动复苏，销售过热城市可能有调控政策收紧的风险。