事件：2020年1-10 月公司累计合约销售额为 624.2 亿元，同比增加 23.6%；累计合约销售总面积为406.7 万平方米，同比增加29.6%；累计销售均价15,348元每方，同比仅小幅下降4.9%。公司截止2020 年10 月末已完成全年销售目标750 亿的83.2%。
销售业绩高速增长，持续深耕长三角。2020 年10 月公司实现单月合约销售额81.0 亿元，同比增长50.5%；销售面积达52.7 万平方米，同比增长48.9%。单月销售业绩相比三季度平均单月业绩有较大提升，带动整体收入增长。另外，公司10 月销售额环比9 月有小幅提升，业绩亮眼且持续提升。公司坚定深耕长三角的战略规划，受益于长三角持续回暖，2020H1 公司在长三角区域销售金额占比达88.6%，土储占比达73.2%。
拿地规模有所放缓，持续保持成本优势。2020H1 公司总入账销售面积为204.7万方，同比增长140.5%，其中商业面积与2019 年同期持平，住宅面积同比增长234.4%，住宅入账销售额同比增长249.7%。2020H1 公司拿地238 万方，同比下降23.4%，权益地价89 亿，权益比61%，平均溢价率仅8.8%。平均土地成本3201 元每平米，继续保持土地成本优势。
商业规模稳步提升，落实“1+1+N”布局战略。2020H1 公司租金及物业管理服务收入达15.3 亿元，同比增长10.2%，投资物业建面同比增长7.2%，达544万方。公司预计2020 年全年内实现11 个购物中心开业。2020H1 公司持有及管理的商场达42 家，并管理3 家轻资产项目，已开业商业广场（含联营管理）位居行业前列。展望未来，公司将大力挖掘大湾区的投资机会，积极推进以珠海为中心的粤港澳大湾区的业务扩展，落实“1+1+N”的布局战略。
盈利预测与评级：预计公司2020-2022 年三年归母净利润平均复合增长率为15.2%，考虑到公司业绩超预期、商业快速恢复，净负债率相比2019 年底下降1.3pp 至79.9%，边际融资成本明显下降，我们维持“买入”评级，目标价7.82港元不变。
风险提示：销售及回款低于预期；商业拓展低于预期；大湾区拓展低于预期等。