我们预计2020年核心盈利同比增长27%
　　我们预计2020年核心净利润同比增长27%至34亿元，派息率超过40%，这意味着2020年总股息将同比上升，全年股息收益率将达7.2%以上优质新项目进一步提升资源优势.2020年新增土储中有70%位于长三角的中高能级城市，其中包括南京的7个综合体项目，这也是公司的下一个战略重点。考虑到综合体勾地占公司新增土储的70%以上，土地成本相对合理，平均溢价率仅为5%，我们估计平均毛利率超过30%财务状况有望进一步改善，我们预计扣预资产负债率将降至70%以下，主要受益于利润积累，从而公司2020年底降至“绿档".
　　尽管公司积极拿地（土地成本占销售的56%），但由于部分土地款延迟支付，我们估计净负债率将基本持平（1H20末为85%），由于公司新发境外债的成本有所降低，我们预计平均融资成本将较1н20的6.45%边际下行。
　　关注要点
　　强劲销售势头料将持续，公司2020年销售额同比增长35%达816亿元，超过其750亿元的目标，但由于疫情，销售管理费用率可能有所上升。考虑到截至1H20末可售货值超过3，000亿元，我们预计公司2021年销售额增长25%以上，由于土储毛利率稳定在339%左右、权益比例维持在60%附近，我们预计公司销售将继续保持较高质量投资物业优化效果将进一步显现，我们认为2020年新冠疫情期间公司投资物业运营彰显韧性，体现在同店租金、成本收益率和租售比等关键指标保持相对稳定，并按计划开设了6家重资产模式的购物中心。我们预计2020年投资物业收入增长15-20%，这主要得益于新开业贡献，而且我们预计2021年增速或将进一步提升除新开业贡献，我们预计随新冠疫情影响的逐渐消退，现有购物中心的优化将带来更强劲的内生增长。
　　估值与建议
　　我们将2020-2021年盈利预测分别下调3%和7%至34亿元和42亿元，对应分别同比增长27%和24%，主要基于对销售管理费用率的调整。维持跑赢行业评级和6.77港元的目标价，对应6倍2021年市盈率，较目前股价具有22%上升空间，重申宝龙地产为我们行业首选.目前股价交易于4.8倍2021年市盈率和62%的NAV折让。风险房地产政策超预期收紧；新冠疫情反复。