事件
融创服务发布2021 年度业绩报告。报告期内，实现收入79.04亿元，同比增70.9%，毛利约为24.91 亿元，同比增95.3%。归属股东净利润12.76 亿元，同比增113.9%，净利润率约为17.2%。
简评
收入高速增长，盈利能力提升。2021 年公司实现营业收入79.0亿元，同比增长70.9%；实现归母净利润12.8 亿元，同比增长113.9%。期内公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、毛利率较去年提升3.9 个百分点至31.5%，主要得益于基础物管的毛利率提升，以及毛利率较高的社区生活服务及商业运营服务的收入占比有所提升；2、成本管控能力精进，管理费用率下降1.5 个百分点至9.5%； 3、公司账上现金增多带来银行存款利息收入相较去年增加1.3 亿元。
物管毛利率提升，外拓表现优异。2021 年公司实现物业管理服务收入45.4 亿元，同比增长63.6%，占比从2020 年的60.0%降低至2021 的57.4%。毛利率达到25.7%，较去年提升了4.1 个百分点。截至2021 年底，公司在管面积与合约面积分别为2.1 亿平、3.6 亿平，分别较去年增长58.9%和35.9%，公司合管比达到1.67，较去年末的1.95 略有下降。2021 年公司新增合约面积10357 万平，其中65%来自第三方，外拓能力凸显。布局聚焦核心城市，在管面积与合约面积布局的一二线城市占比分别达到76%和71%，且布局密度较高，千万级城市的合约面积占比达40%。
新增商业运营服务板块，毛利率水平较高。2021 年公司实现非业主增值服务收入26.8 亿元，同比增长60.3%；实现社区生活服务收入5.1 亿元，同比增长187.9%；得益于收并购标的融乐时代的并表，新增商业运营服务板块，实现收入17.6 亿元。受益于在管面积增长带来的规模效应和成本管控措施，2021 年非业主增值服务和社区生活服务毛利率分别为35.6%和45.6%，与去年同期基本持平，商业运营服务板块毛利率由去年同期的20.9%大幅提升至79.2%。
维持盈利预测和买入评级。我们预计2022-2024 年EPS 分别为0.61/0.87/1.19 元（原2022-2023 为0.67/0.94 元）。根据可比公司2022 年14X 的PE 估值水平，给予公司8.54 元的目标价，对应10.52 港元。
风险提示。母公司项目交付节奏不及预期；社区生活服务发展不达预期；规模加速扩张导致服务品质下降。