融创服务2021 年业绩符合市场预期
融创服务公布2021 年度业绩：收入同比增长71%至79.0 亿元，归母净利润同比增长114%至12.8 亿元，大体符合市场预期。
2021 年管理规模稳健增长。2021 年公司合约面积净新增9,460 万平米至3.58 亿平米，其中竞标外拓贡献3,612 万平米，下半年提速明显（上下半年月均拓展量分别在200 万和400 万平米左右）；在管面积净新增7,960 万平米至2.15 亿平米（其中竞标外拓和收并购分别贡献1,778 万平米和2,410 万平米），大体符合此前指引。
非业主增值服务贡献利润占比仍较高。2021 年公司非业主增值服务收入同比增长60%至26.8 亿元，主要由于房修业务的引入，及咨询业务的快速增长。2021 年非业主增值服务贡献毛利约38%，占比仍然较高。
多元服务录得快速增长。2021 年公司社区生活服务收入5.1 亿元，同比增长188%，其中到家服务、房屋经纪、美居服务等均录得收入翻倍以上增长。此外，2021 年10 月公司公告收购融创中国旗下商管公司，引入商业运营管理服务，2021 年录得收入1.76 亿元，毛利率达79.2%。
发展趋势
公司更新发展指引，预计未来三年盈利复合增速25%。具体来看，公司预计2022 年母公司交付在管面积约4,000 万平米（原计划约5,400 万平米，2021 年实际录得约4,500 万平米），同时竞标外拓继续提速（对非住宅业态的拓展力度将加大），预计三年后整体在管面积中第三方项目占比可达到50%。此外，公司指引社区生活服务未来三年收入复合增速不低于50%，对应到单盘模型有持续提升的空间。盈利结构上，公司认为非业主增值服务占比将持续压降，同时社区生活服务和商业运营管理服务的占比边际提升。
盈利预测与估值
我们下调2022 和2023 年盈利预测19%和24%至16.3 亿元（同比增长28%）和20.0 亿元（同比增长23%），主要出于对母公司项目交付和非业主增值服务更趋审慎的预测。维持跑赢行业评级，下调目标价59%至6.2港元（对应10 倍2022 年市盈率，较当前股价存在24%上行空间），主要反映盈利预测调整，以及我们认为公司在关联业务流量下行的趋势下，通过独立发展实现转型升级的过程中将存在挑战与阵痛。公司目前交易于8.1 倍2022 年市盈率。
风险
母公司交付面积低于公司当前预期；竞标外拓不及预期；非业主增值服务收入体量超预期下行；社区生活服务发展速度不及预期；疫情超预期恶化致使商业运营服务收入不及预期。