公司披露2021 年业绩情况，实现营业收入79.0 亿元，同比增长70.9%，实现归母净利润12.8 亿元，同比增长113.9%。
　　业绩高增符合预期，有质量的成长性突显。公司2021 年保持高速增长，基础物管、非业主增值、社区增值服务三大板块收入增速分别达到63.6%、60.4%、187.9%，商管服务通过收购融乐时代实现飞跃。公司业绩增速高于营收增速，主要源于毛利率同比提升3.9pct 达到31.5%的行业高位，以及管理费率同比下降1.4pct 至9.5%。
　　其中在规模效应及降本提效作用下，基础物管毛利率同比提升4.1pct 至25.7%，同时业务结构优化，高毛利的社区增值及商管业务收入占比提高，共同促使公司综合毛利率在社保退坡的背景下逆势提高，持续提升盈利能力，尽显高质量的成长性。
　　第三方外拓表现优异，有力支撑规模扩张。截至2021 年底，公司在管面积2.1 亿平，同比增长58.9%，合同面积3.6 亿平，同比增长35.9%。报告期内公司第三方市场拓展新增合约面积3,612 万平，达到2020 年同期的3 倍以上，并超过母公司和收并购贡献。我们认为，在母公司经营不稳定的情况下，强有力的独立拓展能力和资金优势带来的收并购潜力，后续仍将构成公司管理规模稳定增长的保障。
　　社区增值服务进入发展快车道，布局商管完善业务版图。公司2021 年社区增值服务收入5.1 亿元实现翻倍，占比提升至6.4%，从同行或标杆项目实现的社区增值服务收入占比来看，仍具有显著的提升空间。报告期内公司通过收购关联公司实现商管赛道布局，形成对既有业务的有力补充，实现收入1.8 亿元，占比2.2%，毛利率达79.2%。截至2021 年底公司在营/合同项目分别为22/33 个，在营/合同面积分别为308/404 万平，其中年内外拓5 个轻资产项目并实现3 个项目开业。
　　维持买入评级，调整目标价至8.75 港元。我们预计母公司的经营情况可能会对公司管理面积增长产生不利影响，据此下调了公司基础物业服务和非业主增值服务的增长预期，调整公司2021-2023 年 EPS 预测值为0.41/0.55/0.73 元（原预测值0.42/0.65/0.95 元），可比公司2022 年平均估值13X，对应目标价8.75 港元。（1港元=0.82 人民币）。
　　风险提示
　　疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。社区增值服务增速不及预期。