事件：公司发布2021 年度业绩报告，营收yoy+71%，归母净利润yoy+114%2021 年度报告期内，公司实现营业收入79 亿元yoy+71%；归母净利润12.8亿元yoy+114%；期末在手现金53 亿元yoy-43.4%，毛利率为31.5%，净利润率为17.2%，归母净利润率为16.1%。
点评：品质服务聚焦核心，各项经营步入正轨，独立发展能力值得期待1）品质服务聚集核心城市：2021 年，公司获得“中国高端物业服务领先品牌”
TOP1、“中国物业服务品质领先品牌”TOP2、“物业服务力百强企业”TOP5等荣誉；独立第三方机构赛惟咨询调查数据显示，公司的物业服务满意度连续三年保持行业90 分位水平。截至2021 年末，在管面积超过2.1 亿平yoy+59%,其中第三方占比约37%，一二线城市占比约76%；合约面积超过3.5 亿平yoy+36%，其中第三方占比约35%，一二线城市占比约71%。
2）各项经营已步入正轨：虽然公司上市较晚（2020 年11 月19 日IPO 首发），但从主要经营指标来看，公司的各项业务经营已步入正轨。2021 年四大业务板块物业服务、非业主增值、社区生活、商业运营及物管的营收分别为45.4 亿yoy+64%、26.8 亿yoy+60%、5.1 亿yoy+188%、1.8 亿（新增业务）；2019-2021年，公司综合毛利率分别为25.5%、27.6%、31.5%（其中基础物业管理毛利率分别为11.8%、21.6%、25.7%）；净利润率分别为9.5%、13.5%、17.2%；销管费率分别为14.3%、11.3%、10.4%；主要经营指标表现稳健向好。
3）市场拓展逐步发力，独立发展能力值得期待：2021 年，公司积极进行第三方项目外拓，新增合约面积超过1 亿平，其中来自第三方的新增合约面积（包括市场拓展和收并购）超过6700 万平；2021 全年公司市场拓展超过3600 万平（2020年全年约为1100 万平），其中2021 年下半年拓展面积超过2300 万平。公司市场拓展逐步发力，进度加快，后续独立发展能力值得期待。
盈利预测、估值与评级：公司聚焦核心城市，服务品质较高；市场外拓逐步发力，进度加快；各项经营已步入正轨，主要指标表现向好；但由于近期关联方融创中国的现金流受房地产行业下行影响较大，影响了施工节奏和竣工交付节奏， 在一定程度上拖慢了公司的发展速度，我们下调2022-23 年归母净利润预测至16.2亿元（下调19.1%）、19.7 亿元（下调32.2%），新增2024 年归母净利润预测为23.7 亿元，当前股价对应2022-24 年PE 估值为6/5/4 倍，估值具备较强吸引力。但考虑到公司经营增速下降较大，关联公司的现金流情况仍需要重点关注，下调评级至“增持”。
风险提示：当前物管行业竞争加剧，第三方外拓进度存在不确定性；关联方现金流情况对公司的风险溢价提升存在不确定性。