核心业务保持规模，派息大幅度让利。融创服务2022 年营业收入为71.26亿元，同比下降9.8%；毛利为16.04 亿元，同比下降35.6%，若剔除非业主增值服务业务，核心业务的毛利同比基本持平；净亏损为4.62 亿元，归母净亏损为4.82 亿元，归母核心净利润为7.63 亿元，同比下降45.6%。董事会建议就截至2022 年12 月31 日止年度宣派末期股息每股13.7 分，合计约4.19亿元，约为归母核心净利润的55%。
　　非业主市场化调整，物管社增稳健增长。分项收入来看，2022 年物业管理服务53.65 亿元，同比增长18.2%；非业主增值服务10.52 亿元，同比降低60.8%，主要原因为年内地产行业持续下行，公司基于市场化原则对该业务进行调整导致收入显著减少；社区生活服务5.61 亿元，同比增长10.5%；商业运营管理服务1.48 亿元，同比降低15.9%。因在管面积增加及社区生活服务能力提升，年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计同比增长16.3%，占公司总收入的比重较2021 年同期增加19.3 个百分点至85.3%。
　　收入确认调整节奏，分项毛利率均下降。2022 年公司毛利率为22.5%，较2021 年下降9.0 个百分点，净利润率为-6.5%，较2021 年下降23.7 个百分点。分项业务来看，2022 年物业管理服务的毛利率为23.0%，较2021 年下降2.7 个百分点；非业主增值服务毛利率为6.2%，较2021 年下降29.4 个百分点；社区生活服务毛利率为35.8%，较2021 年下降9.8 个百分点；商业运营管理服务毛利率为68.9%，较2021 年下降10.3 个百分点。
　　在管规模面积增长，公司业务持续扩张。2022 年公司的在管建筑面积为2.44亿平方米，同比增长13.4%。2022 年独立第三方开发的物业在管面积为8946.7 万平，同比增长12.2%，占总在管面积的比重为36.7%，较2021 年降低0.4 个百分点。2022 年非住物业的在管面积为4499 万平，同比增长8.8%，占总在管面积的比重为18.5%，较2021 年降低0.8 个百分点。
　　投资建议：“优于大市”评级。2022 年公司受行业和母公司影响业绩波动较大。目前企业已经对相关冲击进行财务处理，同时在管理上保持增长要求。
　　伴随宏观经济逐步走入稳定，我们认为企业有望逐步重新步入发展空间。我们预测公司2023 年EPS 为0.23 元每股，给予公司2023 年14-16 倍PE 估值，对应合理价值区间为3.22-3.68 元（3.66-4.18 港元）。
　　风险提示：房地产行业面临整体缩量风险。母公司债务重组仍在推进。