投资要点：
事件。公司公布《截止2019 年年底的业绩》公告。报告期内，公司实现主营业务收入480.22 亿元，同比增加24.1%；同期，公司实现归母净利润45.94亿元，同比增加67.1%。同时，公司董事会宣派截至2019 年12 月31 日末期股息每股10 港仙，同比上升11.1%。
2019 年，公司91.3%的收入来自物业销售，8.7%的收入来自物业管理、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务和其他业务。2019 年年内公司物业销售收入为人民币43848.6 百万元，同比增加21.5%，推动公司主营业务增长。合约销售方面，2019 年，公司的合约销售约为人民币88120 百万元，同比增长25.8%，排名第27 位，上升10 位。土地储备方面，2019 年公司合共获得30 幅地块，应占计容建筑面积约为4117680 平方米，新增项目平均土地成本约为每平方米人民币6609 元。按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的53%。旧改方面，6 个深圳项目、1 个上海项目及1 个惠州项目在2019 年成功纳入土地储备。
物业管理方面，截至2019 年底，公司管理总建筑面积约46.2 百万平方米。公司之物业服务已进驻全国近42 个城市。投资物业方面，2019 年底，公司持有21 个投资物业项目，总建筑面积约为1.24 百万平方米，其中有总建筑面积约0.54 百万平方米的完工投资物业用作租赁用途。财务比例方面，2019年底，集团的杠杆比率，即其负债净额与资产总值比率为29.6%（2018：37.5%）。速动比率由2018 的1.3 倍跌至1.1 倍。
投资建议。深耕大湾区，旧改潜力大，“优于大市”评级。我们认为公司旧改储备优质充足，价值潜力强劲；盈利能力回升，债务情况改善。截至2019年底，公司于全国48 个城市合共拥有176 个房地产项目，土地储备达约2680万平方米；其中大湾区土地储备占51%。我们预计公司2020-2021 年EPS分别为0.80 元、0.96 元。考虑到大湾区旧改项目加速释放和债务情况持续改善，公司具备较高的成长性，我们给予公司2020 年5-5.5 倍动态PE，对应的未来6 个月合理价值区间为4.36-4.80 港元（4.00-4.40 元人民币，港币汇率中间价为0.91725 人民币/港元），给予“优于大市”评级。
风险提示：公司面临政策调控以及融资成本高于预期的风险。